具体描述
《高层建筑设备维修管理手册》由中国建筑工业出版社出版。
城市脉搏的维护者：现代商业综合体运营与维护实践指南 本书简介 本书深入剖析了当代大型商业综合体从设计理念、日常运营到长期维护所面临的复杂挑战与先进解决方案。它并非针对单一建筑类型的技术手册，而是作为一套宏观的管理哲学与实践框架，旨在提升设施管理者对整个建筑生命周期的掌控能力，确保空间的高效、安全和可持续运行。 第一部分：现代商业综合体管理哲学的重塑 在飞速发展的城市化进程中，商业综合体已不再是简单的商品交易场所，它们是集零售、办公、休闲、文化体验于一体的微型城市生态系统。有效的管理必须超越“救火式”的被动维修，转向预测性、主动性的全生命周期资产管理（Asset Lifecycle Management, ALM）。 1.1 设施管理（FM）的战略转型：从成本中心到价值创造者 本章探讨了现代设施管理部门在企业战略中的定位变化。传统的FM被视为必要的运营开支，而现代FM则通过优化能源使用、提高空间利用率、延长设备寿命以及提升租户和访客体验，直接转化为企业的竞争优势和长期价值的增长点。重点解析了关键绩效指标（KPIs）的制定，如何从简单的“故障修复时间”转向更具前瞻性的“系统可靠性指数”和“租户满意度得分”。 1.2 综合风险评估与韧性（Resilience）规划 现代商业建筑面对的风险日益多元化，包括极端天气事件、网络安全威胁、流行病影响以及供应链中断。本书提供了一套系统化的风险矩阵分析方法，用以识别建筑运营中的薄弱环节。特别关注“韧性工程”的概念，即如何设计冗余系统和建立快速恢复机制，确保在突发事件发生时，核心商业功能（如电力、空调、垂直交通）能够迅速恢复或保持基本运转，最大程度减少停业损失。 第二部分：核心系统的高效集成与优化 大型商业综合体的复杂性源于其高度集成的机电系统。本书着重探讨如何打破系统间的“信息孤岛”，实现数据驱动的协同管理。 2.1 楼宇自动化系统（BAS）的深度应用与数据湖构建 详细阐述了新一代BAS的功能升级，不再仅仅是控制HVAC或照明，而是成为一个集成的“数字孪生”数据采集平台。探讨了如何清洗、标准化和整合来自不同供应商（HVAC、安防、消防、水务）的异构数据，构建一个可供高级分析的“数据湖”。重点介绍了应用机器学习（ML）算法进行能耗异常检测和负载预测的实际案例。 2.2 暖通空调（HVAC）系统的能效管理与空气质量控制 本节深入研究了如何平衡能源效率与室内环境质量（IEQ）。内容包括：变风量（VAV）系统的精细化调试、冷热源（如冷水机组、冷却塔）的优化调度策略，以及新风处理系统在应对空气污染物和病毒传播风险中的角色。探讨了“基于需求的通风”（Ventilation-on-Demand）技术，以及如何通过实时监测CO2、VOC和PM2.5水平来动态调整送风量，实现节能与健康的最佳平衡。 2.3 垂直交通系统的智能调度与客流引导 电梯和自动扶梯作为人流的“生命线”，其效率直接影响访客体验。本书介绍了先进的群控系统（Group Control System）的编程逻辑，如何利用AI算法根据实时楼层呼叫密度和目标楼层预测，动态分配电梯组，减少候梯时间。此外，还涵盖了结合人脸识别或移动应用数据的客流预警和分流策略。 第三部分：可持续运营与资产全寿命周期维护策略 从“维修”到“维护”，再到“资产增值”，设施管理的目标随着建筑的成熟度而演变。 3.1 预测性维护（PdM）的实施路径与技术选型 本书详细介绍了预测性维护（Predictive Maintenance, PdM）从概念到落地的全过程。内容涵盖了振动分析、热成像检测、油液分析在关键旋转设备（如水泵、风机、主机）上的应用标准。重点阐述了如何建立基于设备历史性能和运行参数的基线模型，一旦传感器数据偏离基线，系统自动生成维修工单，避免了计划性维护的资源浪费和突发性故障的风险。 3.2 绿色建筑认证与持续合规性管理 针对已投入使用的商业综合体，如何保持并提升其绿色评级（如LEED O+M, BREEAM In-Use）是资产保值增值的关键。本章提供了详细的合规性检查清单和记录维护流程，特别是关于水资源管理、废弃物最小化策略的实施细则，以及如何通过透明化的数据报告向利益相关方展示可持续运营的成果。 3.3 租户体验与服务集成管理 商业综合体的“硬件”必须与“软件”（服务）完美结合。本书探讨了构建统一的租户服务门户的必要性，该平台应集成报修、投诉、访客预约、活动通知等功能。阐述了服务水平协议（SLA）的精细化管理，确保外部承包商的服务质量与内部运营标准高度一致，将每一次与租户的互动转化为提升物业价值的契机。 结论：构建面向未来的智能运营中心 本书的最终目标是指导读者建立一个高度集成、数据驱动、面向未来的智能运营控制中心（Integrated Operations Center, IOC）。IOC是实现上述所有优化策略的物理与数字枢纽，通过实时可视化仪表板，管理者能够清晰洞察建筑的“健康状况”，从而做出快速、准确的决策，确保城市商业动脉的平稳、高效与长久活力。
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