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出版者:Sage Publications, Inc

作者:Stephen M. Golant

出品人:

页数:368

译者:

出版时间:1992-8-14

价格:USD 27.50

装帧:Paperback

isbn号码:9780803947641

丛书系列:

图书标签:

• 老年人住房
• 住房政策
• 老年人福利
• 社会保障
• 住房保障
• 老年人健康
• 低收入老年人
• 住房需求
• 美国住房
• 人口老龄化

理解当代美国住房市场的复杂性：挑战、创新与政策应对 本书聚焦于美国当前住房格局的深刻变革、所面临的严峻挑战，以及社会各界为寻求可持续解决方案所付出的努力。它并非关注特定年龄群体的住房，而是以宏观视角，深入剖析了覆盖所有收入阶层、不同地理区域的住房供需失衡、可负担性危机，以及由此引发的社会经济后果。 --- 第一部分：结构性失衡与可负担性危机 本部分将对当前美国住房市场的基础性结构进行细致的解剖，揭示导致普遍性住房压力的深层原因。 第一章：供需关系的失衡：建筑速度与人口迁移的脱节 本章首先量化了自二十世纪末以来，新屋开工率与家庭形成速度之间的显著差距。我们详细考察了2008年金融危机后，建筑行业劳动力短缺、土地使用管制（Zoning Regulations）日益严格对新增库存的抑制作用。研究分析了“就业热点”城市（如科技中心和特定大都市区）如何因快速的就业增长，导致住房供应无法及时跟上需求，从而推高了当地的租金和房价中位数。此外，本章探讨了“婴儿潮一代”世代的住房持有模式——许多老年人长期占据了独栋大户型住房，阻碍了这些房产向更大家庭的转换，加剧了城市和郊区家庭的住房困境。 第二章：金融化与投资驱动下的市场：从居住到资产 本章将深入分析资本在住房市场中的角色日益强化。我们审视了大型机构投资者（如私人股权基金和房地产投资信托，REITs）在次级市场和单户租赁市场中的扩张策略。通过对交易数据的分析，揭示了这些机构如何通过批量收购、优化租金策略，以及将住房转化为金融资产的行为，对普通购房者和租房者造成的挤出效应。特别关注了“现金买家”现象在竞争激烈市场中的占比变化，以及这如何使得首次购房者的门槛被显著抬高。 第三章：租金压力与收入停滞的悖论 本章的核心在于分析工资增长长期滞后于住房成本上涨的社会经济现实。我们根据劳工统计局和住房与城市发展部（HUD）的数据，绘制了过去三十年美国家庭收入中位数与全国及区域性平均租金的对比图。本书提出了“租金占收入比重超过30%”的家庭压力指数，并细分了不同收入群体（尤其是中低收入群体）在应对突发性住房成本上涨时的脆弱性。我们还探讨了对租户权益影响深远的“无过错驱逐”（No-Fault Evictions）在不同司法管辖区内的使用频率及其对社区稳定性的冲击。 --- 第二部分：地理差异与基础设施的挑战 本部分将焦点从全国性的价格趋势转向区域性的具体困境，探讨了基础设施、气候变化和地方治理对住房选择的影响。 第四章：城市收缩与新兴都市圈的住房压力 本书对比了传统“铁锈地带”城市（面临人口流失和税基缩减）与快速扩张的“阳光地带”城市（面临基础设施超载和快速城市蔓延）的住房困境。在收缩型城市，空置率高企与社区资源衰退并存；而在扩张型城市，缺乏配套交通和公共服务的大规模郊区开发，导致居民通勤时间增加、碳排放上升，并加剧了对传统集中式公共交通的依赖。 第五章：气候变化、自然灾害与保险可负担性 本章专门探讨了日益频繁和严重的自然灾害（如飓风、野火、洪水）对特定地理区域住房市场的长期影响。我们分析了联邦紧急事务管理局（FEMA）的洪水保险计划（NFIP）改革对沿海和内陆高风险地区房产价值的影响。同时，本书详述了私人保险公司如何通过提高保费或完全撤出高风险市场（如加州野火区和佛罗里达海岸线）的行为，使得部分地区的房屋持有成本变得不可承受，这实际上构成了对特定社区的“隐性驱逐”。 第六章：基础设施老化与“邻里效应” 住房不仅仅是居所，更是接入教育、医疗和就业网络的节点。本章评估了公共基础设施（如供水系统、电网、宽带接入）的质量差异如何影响特定社区的吸引力和房价。我们考察了“邻里效应”的持续影响，即历史上的种族隔离政策和配套的公共投资不足（如学校资金分配不均），如何在当代仍然通过住房市场固化代际财富差距和社会流动性障碍。 --- 第三部分：政策创新与未来的解决方案 本部分转向对当前和未来住房政策的评估，探讨了在不同政治光谱下被提议或试验的创新性解决方案。 第七章：土地使用改革与提高密度 本章集中讨论了地方政府在解决住房短缺方面的关键角色——土地使用分区法。本书详细分析了“单户分区”（Single-Family Zoning）的限制性，并评估了包括“中密度包容性分区”（Middle Housing Inclusionary Zoning）和“一站式审批”流程在内的改革措施的实际成效。通过对明尼阿波利斯和俄勒冈州等先行者的案例研究，我们探讨了如何平衡社区特色保护与增加住房供应之间的紧张关系。 第八章：增加公共和非营利性住房库存 本书审视了对传统公共住房模式的反思，并重点介绍了新兴的“社区土地信托”（Community Land Trusts, CLTs）和“基于需求的住房支持”（Housing First Models）的运作机制。我们分析了如何通过政府干预，如设立区域性的住房信托基金、使用税收激励措施，来保护特定地块的长期可负担性，并避免私人市场投机对低收入住房的侵蚀。 第九章：金融工具与首次购房者的赋权 在首次购房者面临巨大障碍的背景下，本章评估了各种旨在增加房屋所有权的新型金融工具。这包括对首次购房者贷款的补贴、共享股权（Shared Equity）模型，以及通过共同合作社（Co-operative Housing）模式降低前期资本投入的实践。此外，本章也探讨了如何通过更严格的抵押贷款承销标准，防止市场再次陷入次级抵押贷款泡沫的风险。 --- 结论：住房作为基本人权的再定位 本书最终总结道，解决当前的住房危机需要超越单一的市场干预，而是需要一个多层次、跨部门的综合战略。住房的未来不再仅仅是经济活动的产物，它日益成为衡量社会公平和社区韧性的核心指标。只有将住房视为一项社会必要的基础设施，而非纯粹的金融商品，美国才有可能构建一个更具包容性和稳定性的居住环境。

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这本书的结构安排实在高明，它并没有按照地理区域或年份顺序来组织内容，而是采取了一种主题式的螺旋上升结构。第一部分奠定了历史背景和当前困境的基调，但真正让我拍案叫绝的是中间关于“替代性生活安排”的章节。它详细对比了不同国家和文化背景下，针对失能或认知障碍老人的居住解决方案，包括北欧模式的去机构化趋势，以及亚洲某些地区家庭照护的压力与创新。这种全球视野的引入，极大地拓宽了我们思考美国本土问题的局限性。作者对于“选择权”的强调，贯穿始终，深入探讨了经济能力、家庭结构甚至个人偏好如何共同作用，塑造了一个老年人“不得不接受”的居住现实，而非“主动选择”的理想状态。书中对辅助生活设施（Assisted Living Facilities）的运营成本、监管漏洞及其对居民生活质量的影响所做的揭露，更是尖锐而毫不留情。这不是一本让人读完就感到舒适的书，它迫使我们直面那些被光鲜外表掩盖的、关于尊严和资源分配的难题。

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这本名为《Housing America's Elderly》的书籍，无疑在探讨美国老年人口住房问题这个至关重要的议题上，展现了令人瞩目的深度与广度。我本以为会看到一些老生常谈的政策分析，但读完之后才发现，作者的视野远超出了单纯的统计数据和政府报告。书中对不同收入群体、不同地域背景下的老年人，在居住选择上面临的复杂困境进行了细致入微的剖析。尤其让我印象深刻的是，作者没有将老年人视为一个同质化的群体，而是通过大量鲜活的案例，描绘了从城市高密度住宅到乡村独居模式，再到专业护理机构之间的巨大差异。例如，关于“以房养老”模式的探讨，不仅仅停留在金融工具层面，而是深入挖掘了文化观念和社会支持系统对这种选择的实际影响，揭示了许多光鲜政策背后那些不为人知的执行细节与社会摩擦。书中对于“适老化设计”的讨论，也并非是冰冷的建筑规范罗列，而是从老年人的实际生理机能变化出发，提出了许多极富人文关怀的实用性建议，让人在理解问题的同时，也感受到了对老年群体最深切的尊重。对于任何关注社会公平、城市规划或老年学的人来说，这本书都提供了一个极佳的切入点，它促使我们重新审视“家”对于生命最后阶段的意义。

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我向来认为，评价一本关于政策和住房的书籍，关键在于它能否提供超越现状的解决方案。从这个角度来看，《Housing America's Elderly》的表现是超乎预期的。它没有沉溺于对问题的控诉，而是将大量篇幅用于展望未来十年可能出现的创新模式。比如，作者对“智能家居技术”如何能够延迟老年人搬离现有住所的时间，以及“共享居住”模式如何能够经济高效地提供社交支持的论述，都具有极强的可操作性。尤其值得称赞的是，书中对“住房保障”的定义进行了拓宽，认为保障不应只关注物理空间本身，更应涵盖对服务、交通和社区参与的保障。作者提出了一套综合性的指标体系，用于衡量一个社区对老年人友好程度的真实水平，这套体系的构建逻辑非常严密，具有很强的学术参考价值。读完此书，我感觉自己对未来城市规划中老年群体的需求有了更具前瞻性的理解，它提供了一份扎实的路线图，指导我们如何构建一个真正包容性的居住环境。

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说实话，一开始翻开这本书时，我带着一种略微审慎的态度，毕竟关于老年住房的研究汗牛充栋，很难想象还能有什么新的角度。然而，这本书的叙事节奏和论证方式，很快就抓住了我的注意力。它不像那种干巴巴的学术专著，而是巧妙地融合了社会学、经济学甚至人类学的研究方法。特别是书中关于“社区连接性”与老年人心理健康之间关系的研究部分，简直是点睛之笔。作者通过跨越数十年追踪的纵向数据，清晰地论证了物理空间如何塑造或阻碍了老年人的社会参与度。我特别欣赏它对“隔离感”这一隐形杀手的深入剖析——它不仅仅是地理上的孤立，更是制度设计和社区规划失误共同作用的结果。书中的图表和模型构建得非常严谨，但作者的文字功底使得这些复杂的概念得以生动地传达。例如，对比了郊区化浪潮对老年人服务获取的冲击，以及一些创新性的多代同堂社区模式的潜力，对比之强烈，发人深省。读完后，我不再仅仅把老年住房看作是基础设施问题，而是将其提升到了社会凝聚力的核心议题。

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这本书的语言风格非常独特，它在保持学术严谨性的同时，又时不时地流露出作者对现实中受苦受难的老人们深切的同情心，读起来有一种既受教导又被触动的感觉。我最喜欢的部分是它对“时间尺度”的把握——它不只关注眼下的危机，更着眼于未来三十年，即婴儿潮一代全面进入高龄阶段时可能出现的系统性崩溃风险。书中对基础设施的“代际公平性”进行了尖锐的拷问：我们今天在交通、能源和住房政策上做的取舍，将如何影响未来老年人的生活质量？作者通过对不同代际间资源竞争的分析，将老年住房问题置于更宏大的社会经济变迁的背景下进行考察。这种宏大叙事与微观案例的无缝切换，使得全书读起来张弛有度，引人入胜。这本书更像是一面镜子，映照出我们在社会责任感和实际政策执行上的差距，无疑是近年来我读过的关于社会福利领域最具洞察力的一部著作。

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