具体描述
建筑物区分所有权是近现代民法上一项十分重要的概念。《建筑物区分所有权研究》立足于比较法与法解释学研究方法，翔实考察了大陆法系与英美法系各国建筑物区分所有权的立法史与晚近以来的发展动向。对建筑物区分所有权的萌芽、形成，建筑物区分所有权的法律构成、建筑物区分所有权的若干问题等作了详尽研究，并提出了在适当的时候制定我国的建筑物区分所有权法的建议。书末附有大陆法系与英美法系建筑物区分所有权的若干立法文献。
《建筑物区分所有权研究》是中国大陆第一部研究建筑物区分所有权制度的著作，一方面可以为我国物权法规定的简陋的建筑物区分所有权制度从学理上提供解释论，并作为评价、检讨、完善它的参照；另一方面，也可为各级法院民事法官裁判案件提供参考，以及为学习、研究、讲授建筑物区分所有权的学生、学者、教员提供参考。
《建筑物区分所有权研究》 导论：时代变迁与居住新形态 随着城市化进程的不断加速，高层住宅、公寓楼等形式的建筑物日益成为现代居住的主流。这类建筑的特殊性在于，其内部空间被分割成若干独立的单元，每个单元的所有权归属于不同的个人，但同时又共享着建筑物的整体结构、公共走廊、楼梯、电梯、屋顶、外墙以及地下设施等公共部分。这种“独立所有”与“共同共有”的特殊法律关系，催生了一种全新的所有权形式——建筑物区分所有权。 建筑物区分所有权，并非简单的物权概念的叠加，而是对一项复杂而精妙的社会经济现象的法律回应。它关乎到千家万户的居住安宁，也影响着社区的和谐共处，更对城市管理和房地产市场的健康发展具有深远意义。理解和规范建筑物区分所有权，已经成为现代社会一个不可回避的课题。 本书的写作，正是缘起于对这一时代变迁下居住新形态的深刻观察与严谨探究。我们试图透过纷繁复杂的案例与条文，剥离出建筑物区分所有权的核心要素，梳理其历史演进脉络，辨析其内在逻辑，并对照国内外先进的立法与实践经验，为我国建筑物区分所有权的研究与实践提供一份系统、全面、深入的参考。 第一篇：概念的溯源与理论的建构 第一章：何谓区分所有权？——概念辨析与理论根基 区分所有权的出现，是人类社会居住模式演进的必然产物。早期，土地和房屋的权利通常是单一的、完整的。然而，随着人口增长和城市发展，将一栋建筑分割成多个独立单位出售或出租成为经济上的必然选择。区分所有权，正是为了解决这种分割所带来的新的权利义务关系而诞生的。 本书将首先深入探讨“区分所有权”这一核心概念的内涵。我们将追溯其在大陆法系和英美法系中的历史渊源，分析其作为一种新型物权的存在基础。区分所有权并非凭空出现，它是对原有物权理论的延伸和发展，它在“独立部分”与“共有部分”之间建立起一种动态的、相互依存的权利框架。 我们将通过细致的法条解读和学理分析，厘清区分所有权的主体（区分所有权人）、客体（区分所有权所指向的独立部分和共有部分）、内容（区分所有权人享有的权利和承担的义务）。尤其需要强调的是，区分所有权中的“共有部分”，其性质与传统意义上的“共同共有”有着显著的区别，它是一种基于特定目的、特定结构的共有，具有强烈的附属性。 第二章：区分所有权的法律特征——独特性与复杂性 区分所有权之所以引人注目，在于其独特的法律特征。与传统的不动产物权相比，区分所有权呈现出以下几个显著的特点： 独立性与附属性的统一： 区分所有权人对独立部分的占有、使用、收益和处分具有独立性，但这种独立性是建立在对共有部分共同享有和维护的基础之上的。独立部分的存在，本身就依附于整个建筑物，而共有部分的价值和功能，又直接影响着独立部分的价值和利用。 所有权与共有的结合： 区分所有权并非简单的所有权叠加，而是个人独立所有权与多人共同共有的巧妙结合。这种结合使得区分所有权的法律分析更加复杂，需要同时考虑个体权利的保障和集体利益的协调。 集体决策与个体权益的平衡： 建筑物作为一个整体，其维护、管理、修缮等事宜需要集体决策。如何确保集体决策的民主性、科学性，并充分保障个别区分所有权人的合法权益，是区分所有权制度设计的核心难题。 权利的地域性和空间性： 区分所有权不仅涉及地上的建筑空间，也可能延伸至地下室、屋顶等空间。权利的界定和行使，需要精确的空间划分和明确的权属边界。 本书将逐一剖析这些法律特征，并通过引入典型的法律案例，让读者更直观地理解区分所有权在实践中遇到的各种问题，及其背后所蕴含的理论逻辑。 第二篇：权利的界定与义务的履行 第三章：独立部分的权利——占有、使用、收益与处分 区分所有权最直接的表现，便是区分所有权人对其独立部分的支配权。本书将详细阐述区分所有权人对独立部分享有的各项权利，包括： 占有权： 占有是区分所有权人对独立部分进行排他性控制的基础。 使用权： 区分所有权人可以按照法律规定和管理规约，自由使用其独立部分，但这种使用不得侵害共有部分的正常使用和他人合法权益。 收益权： 区分所有权人有权从其独立部分获得收益，例如出租所得。 处分权： 区分所有权人可以依法转让、抵押其独立部分，但处分行为不得影响共有部分的存续和功能，也可能受到管理规约的限制。 我们将深入探讨在实践中，区分所有权人在行使独立部分权利时可能遇到的法律障碍，例如相邻权纠纷、非法改造等，并给出相应的法律分析和解决思路。 第四章：共有部分的权利与义务——共担、共享、共管 共有部分是区分所有权制度的基石，也是引发争议最多的部分。本书将系统梳理区分所有权人对共有部分享有的权利和承担的义务： 权利： 共同使用权： 区分所有权人对共有部分享有共同使用的权利，如楼梯、电梯、走廊等。 共同受益权： 区分所有权人有权分享因共有部分带来的收益，例如共有部分广告位出租所得。 监督权： 区分所有权人有权监督共有部分的管理和维护状况。 义务： 共同维护义务： 区分所有权人有义务共同出资，参与共有部分的维护、修缮和管理。 按比例承担费用义务： 区分所有权人应按照法定或约定的比例，承担共有部分的维护、修缮、管理等费用。 不得损害共有部分义务： 区分所有权人不得以任何方式损害共有部分的结构、功能或美观。 本章将重点分析共有部分费用的分摊、共有部分的重大修缮、共有部分的改建等关键问题，并结合不同国家和地区的立法经验，探讨建立高效、公平的共有部分管理机制的途径。 第三篇：制度的运行与管理的实践 第五章：业主大会与业主委员会——自治的基石 区分所有权制度的有效运行，离不开业主自治。业主大会和业主委员会是业主自治的两个核心组织： 业主大会： 作为最高权力机构，业主大会负责讨论和决定与建筑物共有部分相关的重要事项，如制定和修改管理规约、选举业主委员会、决定共有部分的使用和收益方式等。我们将分析业主大会的召集程序、表决规则，以及其决定的法律效力。 业主委员会： 作为业主大会的执行机构，业主委员会负责具体组织和实施业主大会的决定，处理日常的物业管理事务，协调业主之间的关系，代表业主与物业服务企业进行协商。本书将探讨业主委员会的产生方式、职责范围、运作机制，以及如何提升其代表性和公信力。 第六章：管理规约与业主公约——自治的规范 管理规约和业主公约是业主自治的重要依据，也是协调区分所有权人之间权利义务的关键。本书将深入分析： 管理规约的制定与内容： 管理规约是建筑物区分所有权人之间就共有部分的共同管理、使用、收益、维护等事项订立的具有法律约束力的约定。我们将详细探讨管理规约应当包含哪些基本内容，例如业主的权利和义务、共有部分的划分和使用规定、物业服务要求、违约责任等。 业主公约的作用与效力： 业主公约通常是对管理规约的补充和细化，侧重于邻里之间的行为规范，如噪音控制、宠物饲养、公共区域卫生等。我们将分析业主公约与管理规约的关系，以及其在实践中的效力。 管理规约的修改与争议解决： 管理规约的修改通常需要业主大会的多数同意，其修改程序和效力如何保障？当业主之间因管理规约产生争议时，如何通过法律途径或协商方式解决？ 第七章：物业服务企业在区分所有权制度中的角色 物业服务企业作为建筑物日常管理和维护的执行者，在区分所有权制度中扮演着至关重要的角色。本书将探讨： 物业服务企业的选聘与解聘： 业主如何科学、合理地选聘一家合适的物业服务企业？在物业服务不达标的情况下，业主如何依法解聘物业服务企业？ 物业服务合同的法律性质与内容： 物业服务合同是区分所有权人（或其代表）与物业服务企业之间形成的法律关系。我们将分析合同的主要内容，如服务范围、服务标准、收费标准、双方的权利义务等。 物业服务企业的责任与义务： 物业服务企业在日常管理中，应当承担哪些法律责任？其过错行为给业主造成损失的，如何进行赔偿？ 第四篇：前沿课题与未来展望 第八章：区分所有权的特殊形态与挑战 随着社会的发展，区分所有权也呈现出一些新的、特殊的形态，并带来新的法律挑战，例如： 未依法登记的区分所有权： 在实践中，一些建筑物可能存在未依法办理产权登记的情况，这给区分所有权的认定和权利保障带来了困难。 商业用房的区分所有权： 商业用房的区分所有权与住宅用房的区分所有权在权利内容和管理模式上可能存在差异。 租赁型公寓的区分所有权： 随着长租公寓模式的兴起，如何界定和管理这些特殊的区分所有权，是亟待解决的问题。 特殊用途建筑物的区分所有权： 例如酒店式公寓、写字楼等，其区分所有权的管理模式可能更为复杂。 本书将对这些特殊形态进行深入剖析，并提出相应的法律应对策略。 第九章：他山之石——域外区分所有权制度比较研究 借鉴和吸收域外先进的法律经验，对于完善我国的区分所有权制度具有重要意义。本书将选择一些具有代表性的国家和地区，如德国、日本、新加坡、香港等，对其区分所有权制度进行比较研究，重点分析其在以下方面的特点： 立法模式与核心原则： 各国在区分所有权立法上的侧重点和基本理念。 共有部分的管理机制： 不同的共有部分管理组织形式和运行模式。 业主自治的实现方式： 业主大会、业主委员会的权力配置和运作效率。 物业服务的法律规制： 对物业服务企业行为的规范和监管。 争议解决机制： 针对区分所有权纠纷的法律解决途径。 通过比较研究，我们将提炼出对我国具有借鉴意义的经验，并提出相应的制度完善建议。 第十章：结语——构建和谐宜居的城市家园 建筑物区分所有权制度的最终目的，在于保障全体区分所有权人的合法权益，维护建筑物的正常使用和价值，促进社区的和谐稳定，最终构建起更加宜居、宜业的城市家园。 本书的写作，力求提供一份理论严谨、实践性强、体系完整的建筑物区分所有权研究。我们希望通过对这一复杂法律制度的系统梳理和深入剖析，能够为立法者、司法者、法律从业者、物业管理人员以及广大区分所有权人提供有益的参考和启示。 在未来的城市发展中，建筑物区分所有权制度将扮演越来越重要的角色。我们期待本书的出版，能够为这一制度的健康发展贡献一份绵薄之力，共同营造一个更加美好、和谐的居住环境。
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