房地产开发项目经济评价案例

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出版者:中国计划出版社
作者:李明哲
出品人:
页数:252
译者:
出版时间:2002-2
价格:25.00元
装帧:平装(无盘)
isbn号码:9787801770233
丛书系列:
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  • 房地产开发
  • 经济评价
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  • 项目评估
  • 可行性研究
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具体描述

为了规范房地产开发项目经济评价工作,建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》,从发布之日起在全国试行。为配合这一方法的实施,帮助房地产开发项目经济评价工作者理解和更好地使用这一方法,编者征集了一些房地产开发项目的案例,从中选出4个案例,在保留原案例主要面貌的前提下,经过精心修改,汇编成册,供读者参考。此外,本书还将现行房地产开发的有关文件编成附录,以便读者查阅。

  4个案例都不是来自著名的房地产开发项目,开发面积和开发投资也不大,但是,4个案例都包含了进行房地产开发项目经济评价必须的基本要素,在不失一般性的前提下,特点鲜明,且4个案例各有侧重。“租售房地产开发项目案例”着重介绍出售和出租型房地产开发项目经济评价必要的数据、须做的分析和应提交的报表。“混合房地产开发项目案例”着重介绍出售、出租和自营混合的房地产开发项目经济评价的内容,其与租售型案例的区别在于增加了自营固定资产投资,项目建成后,除商品房部分进行正常的租售外,开发商利用建成的固定资产自己进行经营,并从经营中获得收益。以上两个案例侧重介绍房地产开发项目经济评价方法的使用。目前有关部门尚无房地产开发项目可行性研究报告内容的规定,“房地产开发项目可行性研究报告案例”除保留经济评价的内容外,在可研报告的内容方面可为读者提供参考。“房地产开发项目贷款申请报告评估案例”则从工程技术、市场分析、企业资信和风险分析等方面给读者提供有价值的参考。本案例是一个中外合资企业的项目,读者应注意有关报表与一般国内项目的不同之处。由于各个案例的侧重点不同,书写体例也就不完全一致,但是,个案例经济评价的要点是一样的,望读者在使用中切记!

  在本书的编纂过程中,编者对《房地产开发项目经济评价方法》的一些内容作了如下补充:还款资金来源增加了可利用租售收入;利润计算指标增加了商品房投资利润率和利税率等指标,用以衡量房地产开发项目出售和出租部分的盈利情况,其值为出售和出租部分的利润(或利税)与对应的房地产开发投资或资本金之比;税收部分增加了出租房的房产税。

《现代企业战略管理:理论与实务精解》 内容简介 本书深入剖析了当代企业在复杂多变的市场环境中如何制定、实施和评估企业整体战略的系统性方法。它不仅是企业高层管理者、战略规划师的案头必备工具书,也是商学院高年级本科生和研究生理解战略管理核心逻辑的权威教材。 本书结构严谨,内容涵盖了战略管理从宏观环境分析到微观组织能力构建的完整链条。全书分为六个主要部分,共二十章,旨在为读者提供一个全面、深入且极具操作性的战略思维框架。 第一部分:战略管理基础与环境分析(第1-4章) 本部分奠定了战略管理研究的理论基石,并引导读者掌握识别和评估外部环境与内部资源的关键工具。 第1章 战略管理导论:核心概念与职能 本章首先界定了战略的本质,区分了战略、战术与操作的区别。重点阐述了战略管理过程的五个阶段——环境扫描、战略制定、战略实施、战略评估与战略控制。同时,引入了“竞争优势”的核心概念,并讨论了战略管理在现代企业可持续发展中的关键作用。本章还对比了描述性战略理论与规范性战略理论的差异。 第2章 外部环境分析:宏观视角与行业结构 本章聚焦于对外部宏观环境的系统性扫描。详细介绍了 PESTEL(政治、经济、社会、技术、环境、法律)分析框架的应用,强调了识别关键驱动因素和未来趋势的重要性。随后,深入剖析了迈克尔·波特的“五力模型”,教导读者如何精确测算一个行业的吸引力,并讨论了如何应对由买方/供方谈判能力、替代品威胁以及潜在进入者和现有竞争者间的激烈程度所决定的结构性力量。 第3章 行业内竞争分析与战略定位 本章在五力模型的基础上,进一步探讨了行业内不同竞争者之间的动态关系。重点讲解了基于市场细分的战略选择,例如成本领先、差异化以及聚焦战略(Focus Strategy)。本章通过大量案例说明,企业如何通过选择正确的竞争定位,构建难以被模仿的价值主张。特别讨论了蓝海战略的理论基础及其在开辟新市场空间中的应用,强调了“价值创新”而非仅仅在现有红海中厮杀的重要性。 第4章 内部资源与能力评估:核心竞争力构建 本章将视角转向企业内部,强调资源基础观(Resource-Based View, RBV)在现代战略中的核心地位。详细解析了如何识别企业的有形和无形资源,并着重阐述了评估资源是否构成“持续竞争优势”的 VRIO 框架(价值性、稀缺性、不可模仿性、组织性)。本章还深入探讨了组织能力(Organizational Capabilities)的概念,如研发能力、市场响应速度、供应链整合能力等,这些能力是实现资源协同效应的关键。 第二部分:企业层级战略制定(第5-8章) 本部分侧重于集团层面的战略决策,即企业应该在哪些业务领域展开竞争,以及如何管理这些业务组合。 第5章 企业成长战略:集中化与多元化 本章系统梳理了企业实现成长的主要路径。首先分析了集中化战略(市场渗透、市场开发、产品开发)的适用条件。随后,重点阐述了多元化战略的类型,包括横向多元化、垂直整合(前向与后向)和混合多元化。本章通过案例分析,探讨了进行相关多元化和非相关多元化的风险与收益平衡点。 第6章 组合管理工具:波士顿矩阵与GE矩阵 本章介绍了用于评估和管理多元化业务组合的经典工具。详细讲解了波士顿咨询集团(BCG)的“增长-份额矩阵”及其局限性,以及通用电气(GE)/麦肯锡的“行业吸引力-业务强度矩阵”如何提供更精细化的资源分配指导。本章强调,这些工具的作用在于提供决策框架,而非最终决策本身。 第7章 国际化战略:进入模式与全球化挑战 面对全球市场,本章探讨了企业如何制定跨国经营战略。分析了从出口、许可、特许经营到合资企业(Joint Venture)和完全所有权(Greenfield/Acquisition)等不同进入模式的优缺点与风险控制。同时,本章讨论了全球整合(Global Integration)与本地响应(Local Responsiveness)之间的权衡,并介绍了多国战略(Multi-domestic)、全球战略(Global)和跨国战略(Transnational)的实践路径。 第8章 战略联盟与兼并收购(M&A) 本章将非有机增长的战略纳入考察范围。深入分析了战略联盟的驱动因素、类型(如技术联盟、营销联盟)以及合作中的治理与冲突管理。对于兼并与收购,本章不仅关注交易本身,更侧重于并购后的整合难题,包括文化冲突、协同效应的实现难度以及如何避免“高溢价陷阱”。 第三部分:业务层级战略实施(第9-11章) 本部分聚焦于在特定业务单位层面,如何建立和维持相对于直接竞争对手的优势。 第9章 成本领先战略的精细化管理 本章详细阐述了如何通过精益管理、规模经济、范围经济以及流程优化,持续降低企业的单位成本。内容涉及价值链分析在成本控制中的应用,以及如何避免过度削减成本导致产品质量或客户感知价值下降的风险。 第10章 差异化战略的价值创造 本章探讨了差异化的实现路径,包括产品特性、服务质量、品牌声誉、渠道独特性等多个维度。强调了差异化必须是“客户愿意为之支付溢价”的差异化,并介绍了如何利用专利、专有技术和独特的客户关系来构建壁垒。 第11章 商业模式创新:战略实施的新维度 本章将战略执行提升到商业模式层面。探讨了商业模式的构成要素(价值主张、目标客户、收入流、成本结构等),并分析了颠覆性创新(Disruptive Innovation)如何重塑行业竞争格局。本章着重于如何设计一个既能产生经济价值又能被有效实施的商业模式。 第四部分:战略实施与组织变革(第12-15章) 战略的成功不在于计划的完美,而在于执行的有效性。本部分专门讨论如何将蓝图转化为现实。 第12章 战略与组织结构匹配 本章讨论了不同战略类型(如成本领先、差异化、多元化)对相应组织结构的需求。分析了从职能型、事业部制到矩阵式、网络型结构的演变,并强调了组织结构必须服务于战略目标,而非反之。 第13章 战略控制与绩效衡量 本章介绍了战略实施过程中所需的控制机制。重点讲解了平衡计分卡(Balanced Scorecard, BSC)的构建原理及其在连接财务目标与非财务驱动因素方面的作用。同时,探讨了关键绩效指标(KPIs)的选择标准和战略审计的方法。 第14章 企业文化与战略:软性驱动力的整合 本章强调了企业文化对战略执行的决定性影响。分析了如何评估现有文化与目标战略的契合度,并探讨了在重大战略转型期如何进行文化变革的管理,包括领导力的作用和制度对文化的塑造。 第15章 战略领导力与变革管理 本章关注最高管理层在战略实施中的领导角色。探讨了如何通过有效的沟通、激励机制和授权体系来动员组织资源。引入了科特的八步变革模型,指导管理者如何有效应对变革阻力,确保战略目标的顺利落地。 第五部分:战略评估与动态调整(第16-18章) 战略是一个持续迭代的过程。本部分关注战略的监控、评估和必要的调整机制。 第16章 战略评估的流程与方法 本章详细阐述了战略评估的频率、范围和评估标准。区别了内部控制评估与外部环境适应性评估,并引入了情景规划(Scenario Planning)作为应对不确定性的工具,帮助企业建立战略预警系统。 第17章 战略收缩与退出决策 并非所有战略都能成功。本章理性探讨了企业何时应该放弃某些业务或市场。分析了收缩战略(如紧缩、剥离、清算)的适用时机,并强调了负责任的退出决策对于释放核心资源、优化组织价值的重要性。 第18章 敏捷战略(Agile Strategy)与适应性组织 在数字经济时代,速度至关重要。本章介绍了敏捷战略的概念,强调战略的制定应更具迭代性和实验性。讨论了如何构建能够快速学习、快速调整决策的组织能力。 第六部分:前沿战略议题(第19-20章) 本部分探讨了当前影响全球商业环境的关键新兴战略议题。 第19章 可持续发展与企业社会责任(CSR)战略 本章将环境、社会和治理(ESG)因素纳入战略决策的核心。分析了如何将可持续发展目标转化为竞争优势,并探讨了利益相关者理论在现代企业战略制定中的应用。 第20章 数字化转型与平台战略 本章聚焦于信息技术对战略范式的根本性改变。深入分析了平台生态系统的构建逻辑,如何利用大数据和人工智能技术重塑价值链,以及如何制定适应数字化前沿的竞争战略。 全书案例丰富,论证严密,旨在培养读者从“运营思维”向“战略思维”的根本性转变,确保读者能够将复杂的理论模型转化为清晰、可执行的商业决策。

作者简介

目录信息

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用户评价

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这本书的结构清晰,从宏观经济对房地产的影响,到微观的项目决策指标,层层递进,逻辑严密得像一台瑞士制造的精密仪器。然而,正是这份过于完美的结构和严谨性,让我产生了一种“失真感”。房地产开发从来不是一个完全线性的过程,它充斥着人为决策的非理性、地方政府的隐性偏好以及市场情绪的剧烈波动。我希望看到的,是一些关于“非理性决策”如何被纳入经济评价模型的探讨。例如,当开发商基于对某位官员个人风格的判断而孤注一掷拿下某块地时,这种“人治”因素该如何折算成财务风险?或者,在面对媒体舆论压力时,企业为了维护品牌形象而不得不增加的社会责任投入,这些“隐性成本”的量化方法是什么?本书的论述过于依赖理想化的市场假设,缺乏对现实世界中那些“灰色地带”和“潜规则”的经济学解构。如果能加入对一些经典失败案例的深度剖析,重点分析是哪些非技术性的“软因素”最终摧毁了原有的经济模型,这本书的价值将不可同日而语。

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拿到这本书时,我翻阅了一下目录,立刻感受到了它在方法论上的深度。特别是关于风险评估和不确定性处理的部分,我以为会看到大量关于蒙特卡洛模拟或博弈论在房地产投资决策中的前沿应用。然而,我的阅读体验却停留在了一些相对基础的财务指标讨论上,比如净现值(NPV)、内部收益率(IRR)的计算及其局限性。当然,这些基础知识是基石,但对于一个希望在竞争白热化的市场中获取超额收益的投资者来说,这些计算似乎已经成为了行业的“标配”,而非“利器”。我更期待看到的是,如何有效地识别那些隐藏在项目文件深处的“黑天鹅”风险,比如供应链中断、突发环保法规变化对成本控制的颠覆性影响。这本书的叙事风格偏向于学术探讨,语言组织非常工整,逻辑链条清晰可见,但缺少那种紧迫感和实战中的那种“跑数据”、“抢时间”的氛围。我希望它能更像一位资深的项目总监在复盘一个失败或成功的项目时,那种带着遗憾或自豪讲述的真实故事,而不是一份经过高度提纯的、略显“无菌”的理论总结。

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这部厚厚的书摆在我的书架上,光是封面那一抹沉稳的深蓝色,就透着一股专业和严谨的气息。我最近开始接触房地产行业,尤其对项目投资回报率和风险控制方面感到非常困惑。市面上的教材大多理论性太强,公式推导看得人头昏脑涨,真正能落到实处、解决实际问题的案例分析少之又少。我原本期待这本书能提供一些清晰的、可操作的框架,比如如何在高波动性的市场环境下,构建一套稳健的财务模型,或者在土地获取阶段,如何通过敏感性分析来预判不同政策变动带来的盈亏平衡点偏移。它似乎更侧重于宏观的市场趋势解读和政策导向分析,而非我急需的那种手把手教你如何编制一份能让银行和投资方信服的“项目可行性研究报告”的实操指南。如果它能深入讲解几种主流的现金流折现(DCF)模型在不同类型项目(比如住宅开发与商业综合体)中的具体应用差异,以及如何量化那些难以捉摸的“区位优势”和“品牌溢价”,那就太完美了。目前看来,它更像是一本理论梳理得很扎实的教科书,但缺少了那种“从沙盘到账本”的现场感和冲突感,让人在阅读时总感觉隔着一层纸,未能真正触及到核心的经济决策点。

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我是一位关注资金运作的财务经理,我最关心的永远是资本结构和融资策略的优化。我本来非常好奇这本书会不会详细剖析REITs(房地产投资信托基金)结构下的项目退出机制,或者在P2P借贷和众筹模式日益兴起的背景下,传统银行信贷在项目融资中的地位变化。这本书的重点似乎更集中于项目开发前期的可行性论证,也就是“能不能做”的问题,而对于“如何用最有效率的钱做”这个核心问题,着墨不多。比如,针对不同阶段(拿地、建设、预售)的最佳债务股本比例,以及不同风险等级的投资人如何设计差异化的收益分配条款,这些实战层面的内容,我在书中没有找到深入的解读。它提供了一套标准的自上而下的项目价值评估体系,但对于如何通过精妙的资本运作来“撬动”或“对冲”风险,这本书似乎没有给出太多独到的见解。这使得它更像是一本给工程或规划背景的专业人士准备的入门读物,而非为我这种需要与资本市场打交道的专业人士量身定制的宝典。

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说实话,这本书的装帧设计和纸张质感非常棒,拿在手里很有分量感,这无疑提升了阅读的愉悦度。但是,当我试图寻找一些关于“绿色建筑”或“可持续开发”对项目经济性影响的具体量化模型时,我发现这部分内容非常单薄。在当前的政策导向下,ESG(环境、社会和治理)因素已经不再是锦上添花,而是决定项目能否获得优质融资的关键。我本以为会找到一个详细的章节,探讨增加初期绿色投资如何通过降低运营成本、提升资产估值和吸引特定租户群体来实现经济效益的“时间换空间”策略。遗憾的是,书中对这些前沿议题的讨论更多地停留在概念介绍层面,缺乏深入的成本效益分析和多情景模拟。如果能加入几个关于旧城改造项目中,文化遗产保护与现代商业开发在经济平衡点上的权衡案例,哪怕是分析一个虚拟的“历史街区复兴”项目,都会让这本书的实用价值大大提升。目前的论述,总感觉停留在上一个十年房地产经济的分析范式中。

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