上篇：土地製度與政策演變第一章 土地製度改革與國民經濟成長 土地在當前經濟增長中扮演著重要角色 現行土地製度麵臨嚴峻挑戰 深化土地製度改革的建議第二章 中國的二元土地權利製度與土地市場殘缺：一個政策演進框架 土地製度變革對中國經濟增長的貢獻 改革以來中國二元土地製度的形成與強化 簡短的評論與結論第三章 農地承包權流轉與市場發展 農村土地承包經營權流轉的政策演進 《農村土地承包法》實施以來的土地流轉狀況 農地流轉的現狀與存在的問題 農地流轉與規模經營的幾個政策問題第四章 集體建設用地進入市場：途徑與法律睏境 農地轉集體建設用地政策演進 農村集體建設用地進人市場進程 農村存量集體建設用地進入市場的途徑 土地農轉非市場發展的幾個政策問題第五章 農地非農化與國有建設用地市場發展 農地轉非農用地和國有建設用地政策演進 農地徵用與政府壟斷農地轉非農用地進程 國有建設用地使用權市場發展 簡單的評論與政策含義中篇：個案調查第六章 城市化、土地市場發育與經濟發展——東部Z省調查 90年代末以來工業化、城市化的主要特徵：從自動自發到政府介入 政府壟斷土地一級市場：城市化擴張的製度保障 土地財政與土地金融：城市擴張的兩大依托 城市化進程中的農民土地權利：政府與農民之間的利益博弈 土地製度和土地政策麵臨的挑戰：基於實地調研的幾點政策考慮第七章 土地市場缺失下的城市化與經濟發展——西部S省調查 依賴基礎投資和城市擴張支撐的高速增長 發育不充分的土地市場 土地稅費與土地收益：對地方財政的貢獻幾何 依賴金融和負債支撐的城市化 城市化進程中的農民土地權利 基於調查的幾點結論和政策建議第八章 土地資本化與農村工業化——廣東省佛山市南海經濟發展調查 工業化進程中的農民土地權利：南海模式 南海土地股份製的實質 集體經濟組織實體化 農村集體非農建設用地進入市場的法律睏境 結論和政策建議第九章 土地資本化與農村城市化——北京市昌平區鄭各莊村調查 引言 宅基地商品化與土地資本化 集體建設用地人市與農地非農化 政策意義第十章 城市化進程中城鄉結閤部麵臨的挑戰與政策選擇——北京市鞋 陽區高碑店鄉調查 城市化進程中城鄉結閤部麵臨的突齣矛盾 朝陽區高碑店鄉的做法與政策創新 解決“城鄉結閤部睏境”的政策建議下篇：政策建議建議1 改革土地製度與完善土地市場的建議 打破政府壟斷土地一級市場，根本改革徵地製度 閤理分配土地級差收益，完善土地財産稅製 慎重對待政府土地儲備功能，防止土地融資中的金融風險 積極探索農村集體建設用地進入市場的有效途徑 建立保護農民土地財産權的製度基礎設施建議2 謹防建設用地的國有化趨勢 土地農轉非過程中的國有化趨勢 建設用地國有化的製度根源 政策建議建議3 讓農民以土地權利分享工業化的成果 國傢徵地製度的根本缺陷是忽視農民的土地權利 南海模式的獨特性：讓農民以土地的權利參與工業化，使農民、集體、企業、 政府四方共贏 正確對待農民的土地權利，讓農民以土地權利參與工業化建議4 南海的土地股份製：一種讓農民分享土地級差收益的形式 土地股份製既是集體所有權的體現，又是農村工業化的産物 土地股份製保留瞭農戶承包製的內核，又讓農民以股權分享土地增值收益 深化股份製和集體經濟改革，促進社區資産保值增值建議5 集體經濟與社區公共品的提供 集體資産主要來自土地收益 集體資産成為社區公共品提供的唯一來源 集體經濟麵臨根本改革建議6 農村集體非農建設用地進入市場的法律睏境 現行農村集體非農建設用地的法律規定已嚴重滯後經濟發展 集體非農建設用地非法流轉的最終受害者仍是農民 建立受法律保護的非農建設用地流轉市場已成為當務之急建議7 “土地財政”的規模、成因與財稅體製睏境 發達地區政府財政的基本格局 地方政府收入對土地及土地相關産業擴張過度依賴的原因 改變“土地財政”的現狀，要三管齊下建議8 政府壟斷和經營土地弊大於利 土地用途早已超齣“公共目的”的範圍。但政府壟斷建設用地供應的格局 卻基本未變 政府經營土地並非一本萬利 政府儲備土地已遠離盤活城市存量土地的初衷 建議建議9 認真對待和防範土地融資的金融風險 城市擴張資金由銀行支撐，銀行貸款通過土地撬動 政府財政和金融麵臨巨大風險與隱患 建議建議10 正確對待城市化進程中農民的土地財産權利 農民土地權益糾紛已成為群體性上訪的第一位原因 政府在法律許可的範圍內不斷做齣變通和讓步，財産性補償受到農民的歡迎 以社保換土地的辦法，麵臨操作上的睏難 建議建議11 政府行政配置建設用地弊端凸顯 政府行政性配置建設用地的特點 行政配置建設用地的弊端 根本齣路在於土地製度的市場化改革建議12 土地儲備功能異化存在巨大風險 土地儲備中心成為儲備農民集體土地的蓄水池 土地儲備中心成為政府土地抵押融資的工具 儲備土地齣讓不理想存在經營風險 防範土地抵押的金融風險建議13 依靠貸款和欠債支撐的城市擴張 土地收入有所增長，但未形成東部地區那樣的“土地財政，，格局 城市基礎設施建設投資規模主要靠銀行貸款和拖欠工程款來維持 擴增地方可支配稅源是地方政府城市擴張的主要動力 過度依賴城市擴張拉動經濟增長的傾嚮值得關注建議14 重點工程失地農民的窘況令人擔憂 重點工程對失地農民的補償標準嚴重過低，令人堪憂 重點工程資金盤子緊、還貸壓力大，是造成補償低的重要原因 建議建議15 關於《物權法》(草案)保護農民土地財産權的幾點修改意見建議16 防止村莊建設中侵害農民宅基地權利的傾嚮 侵害農民宅基地的幾種做法 農民宅基地問題處理不當更易引發嚴重的社會問題 政策建議建議17 農村集體建設用地進入市場勢在必行 農村集體建設用地進入市場呈燎原之勢 地方規章 的閤理性與不足 完善法律成當務之急建議18 調整結構，抑製投機，保障住房用地的有效供給 房地産用地供應存在的突齣問題 保障有效供應、抑製土地投機重在改革 政策建議建議19 重視農村違規用地蔓延勢頭，盡快齣颱集體建設用地管理辦法 農村違規集體建設用地呈規模大、勢頭猛的態勢蔓延 農村違規集體建設用地增加的根本原因是法律滯後 規範農村集體建設用地管理的建議建議20切 實保障農民土地權益，完善相關法律法規和配套政策的建議 堅持農民土地承包權長久不變，充分保障農民承包地的占有、使用、收益等權利 實現農業經營形式的“兩個轉變”精神，在保障農戶承包權基礎上，製定規範土地流轉、發展現代農業的原則和辦法 界定公共利益，切實推進徵地製度改革 建立城鄉統一建設用地市場，齣颱規範農村集體建設用地流轉辦法 嚴格農村建設用地整理原則，進行農村集體建設用地盤活和集約節約使用試點 實現集體土地與國有土地同地同價同權原則，研究和齣颱農民集體建設用地參與非農建設政策 完善宅基地製度，嚴格宅基地管理精神，研究保護農民宅基地用益物權辦法 切實保護農民土地權益，齣颱農村集體建設用地級差收益分配辦法
· · · · · · (收起)