具体描述
《房价必跌?!》通过香港房地产周期、日本房地产泡沫（1985-2003年日本房地产周期）、美国房地产周期（1997-2009年美国房地产周期）等历史实践案例，结合投机泡沫及房地产周期理论，说明房地产行业存在显著的大循环周期。通过中国房地产运行规则及历史回顾，明确房地产行业未来将进入下行周期，即房价下跌周期，最后解析房地产调控政策。房价必跌，中国一线城市房价会进入为期数年的下跌调整周期。
作者简介
朱贵明，中国人民大学毕业，房地产业资深人士，具有多年房地产业经营管理和投融资从业经历，深谙房地产业资本市场运作方式。
目录信息
第一章 高房价：谁受益？谁受损？………………………………………………………／001
高房价下，受益的是谁，受损的又是谁？所谓的供求关系偏紧绝对不是高
房价的主要因素，推动房价“无限”上涨的主要动力是来自银行和投机者的充
沛的资金流，来自对政策的“博弈”，这是一场开发商和投机者的盛宴！
一 资金流—博弈………………………………………………………………………／002
二 供求非房价主因……………………………………………………………………／005
三 高房价受益者：地方政府…………………………………………………………／007
四 房价上涨受益者：开发商及投机者………………………………………………／012
五 高房价受损者：无房者、房奴、投机最后接盘者………………………………／014
第二章 地王！地王！………………………………………………………………………／017
地王！地王！又见地王！开发商义无反顾地高价拿地，为什么不担心成本
呢？原来他们可以……更有甚者莫过于央企！
一 土地市场乱象：囤地、修改规划、低保证金损失退地…………………………／018
二 2007年各大城市地王………………………………………………………………／019
三 2008年土地流拍……………………………………………………………………／026
四 2009年地王再现……………………………………………………………………／028
五 2009年央企地王……………………………………………………………………／033
第三章 中国式房价…………………………………………………………………………／035
上涨，狂涨，回调，疯涨！2007～2009年，演绎了惊心动魄、波澜壮阔的
中国式房价。
一 2007年上半年：房价上涨…………………………………………………………／036
二 2007年下半年：房价狂涨后滞涨…………………………………………………／046
三 2008年上半年：成交低迷…………………………………………………………／058
四 2008年下半年：房价下跌…………………………………………………………／067
五 2009年：房价飙涨…………………………………………………………………／078
第四章 香港房地产周期……………………………………………………………………／097
房价可以跌！1997～2000年，比中国内地土地更稀缺、需求更刚性的香
港，房价下跌了50%，误判房价趋势的当时最大地产商香港置业因此衰落，误
判房价趋势的演艺界明星因此破产。
一 1946～2003年香港房地产的五个周期……………………………………………／098
二 1997年房价泡沫分析………………………………………………………………／105
三 地产商香港置地衰落记……………………………………………………………／107
四 明星钟镇涛因1997年地产泡沫破产………………………………………………／110
第五章 日本房地产泡沫及经济大萧条……………………………………………………／114
有没有大幅下跌后再也没有涨回去的房价？ 1990年日本房价、地价到达
高位后，迅速下跌，房价跌幅达到80%，地价跌幅达到75%。20年后的今天，日
本很多地区的房价只有高位时的40%～50%。我们的疑问是，人多地狭的日本，
其“刚性需求”哪里去了呢？
一 日本房地产泡沫……………………………………………………………………／114
二 房地产泡沫原因……………………………………………………………………／117
三 泡沫破灭时期经济及对策…………………………………………………………／121
四 经济持续大萧条原因分析…………………………………………………………／125
第六章 美国1997～2009年房地产周期及次贷危机………………………………………／131
年迈的格林斯潘又被美国国会要求出来为次贷危机作证了！次贷危机引致
了1929年“大萧条”以来最严重的全球性金融危机，其实质不过是在房地产周
期作用下的房价下跌而已。有专家指出，此次房价调整的底部应该是1997年时
的房价，即“从哪里来，还到哪里去”。
一 美国百年房地产周期概述…………………………………………………………／131
二 1997～2009年美国房地产大周期…………………………………………………／135
三 美国房地产泡沫与抵押贷款金融体制……………………………………………／142
四 美国次贷金融危机及原因…………………………………………………………／154
第七章 投机泡沫与房地产周期……………………………………………………………／166
是谁推动了泡沫？是谁放大了泡沫？又是谁刺破了泡沫？是泡沫，终究要
破灭的，这是房地产周期的铁律。于是，日本房地产泡沫破灭了，美国房地产
泡沫也破灭了。中国呢？
一 投机泡沫……………………………………………………………………………／166
二 明斯基经济泡沫模型………………………………………………………………／167
三 索罗斯：反身性原理………………………………………………………………／169
四 罗伯特·希勒：泡沫放大机制……………………………………………………／170
五 美国房地产泡沫……………………………………………………………………／173
六 日本房地产泡沫……………………………………………………………………／175
七 房地产大周期………………………………………………………………………／175
八 哈里森房地产周期模型……………………………………………………………／178
第八章 房价必跌……………………………………………………………………………／180
房价收入比、房价租金比这两个国际上用来衡量房价高低的指标，在高得
离谱的中国房价面前，被认为“不符合中国国情”。正在进行的城市化被认为
将推动中国房价“长期”上涨。但是，“不符合中国国情”≠房价将永远“无
限”上涨，城市化≠高房价，未来三年，中国房价将毅然决然地进入下跌周期，
其下跌幅度之大，将是许多“预言家”始料未及的。
一 房地产体制不可持续………………………………………………………………／181
二 房价暴涨暴跌原因解析……………………………………………………………／182
三 可怕的房价泡沫……………………………………………………………………／184
四 高得离谱的房价……………………………………………………………………／185
五 城市化≠高房价……………………………………………………………………／192
六 中国房价进入下跌周期……………………………………………………………／193
第九章 房地产调控政策解析………………………………………………………………／195
如何调控暴涨的中国式房价？亿万股民所关心的导致股市暴涨暴跌的物业
税政策其实是无效的，多建中小套型住房、加息也是无效的调控政策。我们正
在实施的大幅提高第二套房首付比例及房贷利率、提高第一套房首付比例及房
贷利率、加大政府保障性住房建设等才是有效的调控政策。
一 物业税无效…………………………………………………………………………／196
二 多建中小套型住房无效……………………………………………………………／196
三 加息无效……………………………………………………………………………／198
四 大幅提高第二套房首付比例及房贷利率…………………………………………／200
五 提高第一套房首付比例及房贷利率………………………………………………／201
六 公布地方政府土地收支……………………………………………………………／202
七 清理开发商所囤土地………………………………………………………………／203
八 加大政府保障性住房建设…………………………………………………………／204
九 房价下跌时慎用货币政策及财政政策……………………………………………／205
附录 房价数据………………………………………………………………………………／208
一 全国2004～2009年房价……………………………………………………………／208
二 北京2004～2009年房价……………………………………………………………／209
三 上海2004～2009年房价……………………………………………………………／214
四 重庆2004～2009年房价……………………………………………………………／216
五 天津2004～2009年房价……………………………………………………………／217
六 广州2007～2009年房价……………………………………………………………／220
七 深圳2007～2009年房价……………………………………………………………／222
八 杭州2007～2009年房价……………………………………………………………／223
九 武汉2007～2009年房价……………………………………………………………／225
十 厦门2007～2009年房价……………………………………………………………／226
附表1 全国、北京、上海、天津、重庆2004～2009年住宅成交数据 …………………／227
附表2 深圳、广州、杭州、厦门、武汉2007～2009年住宅成交数据 …………………／229
写在后面的话…………………………………………………………………………………／231
· · · · · · (收起)
读后感
房地产市场既然被称之为市场，那么在理想状态下，必然有决定其价格的市场规律。同时，房地产市场又是一个与中央集权和地方分权、腐败、民生等政治问题，与宏观经济及金融市场等密切相关的特殊行业，这一特殊性注定了它不可能是一个单纯市场行为的行业，它离不开中央政府的宏观...
评分房地产市场既然被称之为市场，那么在理想状态下，必然有决定其价格的市场规律。同时，房地产市场又是一个与中央集权和地方分权、腐败、民生等政治问题，与宏观经济及金融市场等密切相关的特殊行业，这一特殊性注定了它不可能是一个单纯市场行为的行业，它离不开中央政府的宏观...
评分房价要跌了，再见！ 评《房价必跌》 房价必跌？这个全中国人民都关心的话题终于有人出来回答了，但是这个回答是求真，还是炒作？如果你知道房价要跌了，这就够了，再见！ 这些年房价怎么了，这么疯狂？因为政府控制了土地的买卖，获取了房价市场中的大部分利润：一块块地...
评分房价要跌了，再见！ 评《房价必跌》 房价必跌？这个全中国人民都关心的话题终于有人出来回答了，但是这个回答是求真，还是炒作？如果你知道房价要跌了，这就够了，再见！ 这些年房价怎么了，这么疯狂？因为政府控制了土地的买卖，获取了房价市场中的大部分利润：一块块地...
评分房价要跌了，再见！ 评《房价必跌》 房价必跌？这个全中国人民都关心的话题终于有人出来回答了，但是这个回答是求真，还是炒作？如果你知道房价要跌了，这就够了，再见！ 这些年房价怎么了，这么疯狂？因为政府控制了土地的买卖，获取了房价市场中的大部分利润：一块块地...
用户评价
这本书的文字风格，可以说是行云流水，充满了故事性和画面感，读起来就像是在听一位资深投资家在娓娓道来他的市场经验。他没有使用过于专业的经济学语言，而是用大量生动的比喻和形象的描述，将复杂的房地产市场逻辑解读得浅显易懂。我尤其喜欢书中对“人性弱点”的刻画，例如贪婪、恐惧、以及从众心理，是如何在房地产市场中被放大，并最终导致非理性的投资行为。作者通过讲述一些真实的案例，比如某个时期的炒房热潮，或者某个地区的房价暴涨暴跌，来生动地说明这些心理因素是如何影响市场走势的。让我印象深刻的是，作者在书中反复强调“周期”的力量，他将房地产市场的波动比作潮涨潮落，认为任何市场都不会永远上涨，也不会永远下跌。他分享了自己如何通过观察市场信号、把握经济周期的拐点，来做出投资决策的经验。这些经验，虽然并非直接的“房价必跌”的论据，但却为理解市场的动态变化提供了宝贵的参考。读这本书，感觉就像是和一位经验丰富的老朋友在聊天，他没有给我任何具体的买卖建议，但却教会了我如何独立思考，如何在这个复杂多变的市场中保持清醒。
评分这本书带给我的，更多的是一种对未来生活方式的深刻反思，而不是单纯的经济分析。作者并没有一上来就抛出晦涩难懂的经济术语，而是从一个更加人文的视角切入，探讨了“家”的定义在不断变化的社会背景下，其内涵正在发生怎样的演变。他将房价的上涨视为一个社会现象，是人口结构变化、城市化进程加速、以及人们对生活品质追求等多种因素交织作用的结果。书中提到了很多关于年轻人购房压力的讨论，以及这种压力如何影响了他们的职业选择、婚恋观，甚至是生育意愿。作者并没有简单地将这些问题归咎于房价本身，而是试图挖掘更深层次的社会根源。让我尤其感动的是，书中穿插了一些真实的访谈和故事，这些鲜活的个体经历，让冰冷的经济数据变得有血有肉，更加触动人心。我看到了因为高房价而不得不放弃梦想的年轻人，也看到了为了安家而承受巨大压力的家庭。这些故事，让我开始重新审视“拥有房产”这件事，它究竟是实现幸福的必选项，还是一个可能带来沉重负担的沉没成本？作者也探讨了共享经济、租赁住房的兴起，以及它们对传统居住模式的冲击，这让我开始畅想，未来的居住，是否会更加灵活和多元？
评分这本书的书名，一开始就带着一股不容置疑的断言，仿佛是来自一位饱经风霜的老股民，又或者是某个神秘的预测大师，直接抛出了一个惊世骇俗的结论——“房价必跌？！”。这种直白的提问方式，在充满不确定性的房地产市场里，无疑是一记重磅炸弹。我拿到这本书的时候，脑海里闪过无数个关于过去十年楼市狂飙的画面：那些动辄翻倍的房价，那些排着长队抢房的场景，以及那些一夜暴富的传说。而现在，一本以“必跌”为名的书摆在面前，这其中的反差和张力，足以让人好奇得心痒痒。我迫不及待地想知道，作者究竟是凭着怎样的洞察力，才能如此肯定地说出“必跌”二字。是因为宏观经济的周期性变化？是政策调控的必然结果？还是市场供需关系的根本性扭转？我试图在脑海中勾勒出作者的论证逻辑，或许是从房地产泡沫的形成机制开始，层层剖析，最后指向必然的崩盘。又或者，作者会从更微观的层面入手，比如某个城市的具体案例，通过深入的实地调研和数据分析，来支撑自己的论点。总而言之，这本书的书名就已经成功地吸引了我，它满足了我对“预言”类书籍的基本期待，并且暗示了其中蕴含的颠覆性观点。我期待它能提供一些新颖的视角，而不是泛泛而谈的陈词滥调。
评分这本书给我最直接的感受，就是它为我提供了一套“独立思考”的框架。作者并没有直接给出“房价必跌”的答案，而是通过层层递进的分析，引导读者自己去得出结论。他通过梳理过去几十年全球主要经济体房地产市场的演变，展示了房地产泡沫是如何形成，以及破裂后可能带来的深远影响。他详细分析了导致房地产泡沫的几个关键因素，比如过度宽松的货币政策、低廉的借贷成本、以及投机需求的驱动。这些分析，让我对当前中国房地产市场的一些现象，产生了强烈的共鸣。书中还着重探讨了“预期管理”的重要性。作者认为，人们的预期，在很大程度上能够影响资产价格的走势。如果普遍认为房价会继续上涨，那么就会有更多的人愿意贷款购房，从而进一步推高房价，形成一个自我实现的循环。而一旦预期发生转变，市场就可能迎来转折。让我印象深刻的是，作者在书中反复强调“信息不对称”和“羊群效应”对市场的影响。他提醒读者，不要轻易相信市场上的传言，也不要盲目跟风，而是要保持独立的判断。总而言之，这本书是一堂关于如何理性分析市场、如何保持独立思考的课程，它让我不再人云亦云，而是能够用更加审慎和辩证的眼光去看待房价的未来。
评分这本书让我深刻地认识到，房地产市场并非孤立存在，而是与国家的宏观经济政策、金融体系、乃至国际经济形势紧密相连。作者在书中花费了大量的篇幅，去梳理这些错综复杂的联系。他从货币供应量、通货膨胀预期、利率政策等宏观经济指标入手，分析了它们对房地产市场产生的长期影响。特别让我印象深刻的是，作者对于“资产荒”的解读。他认为，在低利率环境下，资金缺乏有效的投资渠道，房地产作为一种被广泛认可的保值增值资产，自然吸引了大量投资。而这种“资产荒”的出现，并非是房地产市场本身健康发展的表现，而是一种短期现象，一旦宏观环境发生变化，这种资金的流向也会随之改变。书中还详细探讨了金融监管政策，例如信贷额度控制、限购限贷政策等，是如何直接影响房地产市场的供需关系和投机行为。作者的分析角度非常新颖，他认为，这些政策的初衷是为了抑制过热的市场，但其长期效果，也可能导致市场出现结构性的调整。总而言之，这本书为我打开了一个全新的视野，让我明白，理解房价的未来走势，必须将其置于更广阔的宏观经济背景下进行考察。
评分读完这本书，我的脑海中充斥着各种经济学理论和金融模型，仿佛经历了一场严谨而烧脑的学术盛宴。作者在开篇就迅速进入了对房地产市场基本面的深度剖析，从供给侧和需求侧的角度，用大量翔实的数据和图表，描绘了一幅宏大的市场图景。我印象最深刻的是关于“土地财政”的讨论，作者层层剥茧，揭示了地方政府对土地出让金的依赖性如何驱动了房地产的扩张，以及这种模式的可持续性正在受到越来越大的挑战。书中还详细阐述了货币政策、信贷扩张与房价之间的联动关系，并通过历史案例佐证了过度宽松的货币环境如何助推了资产泡沫的形成。让我眼前一亮的是，作者并没有止步于宏观层面的理论阐述，而是将目光投向了更具象化的市场参与者。他深入分析了开发商的融资成本、销售策略，以及普通购房者的贷款能力、购房动机，甚至还探讨了二手房市场的交易惯性对整体市场的影响。这些微观层面的洞察，让整本书的论证更加立体和可信。特别是关于“羊群效应”和“房地产的金融属性”的解读，让我对过去几年楼市的非理性繁荣有了更深层次的理解。总的来说，这本书的理论深度和分析的细致程度，远远超出了我最初的预期。
评分这本书给我的最大感受，就是它充满了“预警”的意味，但并非那种耸人听闻的危言耸听。作者的语气是理性的，他的论证是严谨的，但字里行间流露出的，是对当前房地产市场潜在风险的深切担忧。他没有直接断言“房价必跌”，而是通过对一系列不利因素的梳理和分析，让我们自己去得出这个结论。我特别欣赏作者在书中反复强调“风险意识”。他提醒读者，过去的辉煌不代表未来，过去的经验也可能成为未来的陷阱。他用大量的篇幅，去分析那些可能引发房价下跌的“黑天鹅”事件，比如突发的金融危机、重大的政策调整、或者全球经济的衰退。这些分析，虽然听起来有些令人不安，但却非常必要。因为只有充分认识到潜在的风险，我们才能做出更加明智的决策。书中还探讨了“资产泡沫”的普遍规律，以及一旦泡沫破裂，可能带来的巨大冲击。这些内容，让我开始审慎地审视自己的投资组合，并且重新评估房地产在我个人资产配置中的比重。总而言之，这本书是一面镜子，它照出了房地产市场中隐藏的风险，也促使我反思自己的投资理念。
评分这本书的独特之处在于，它没有像大多数财经书籍那样，急于给出具体的买卖建议，而是更侧重于培养读者的“底层认知”。作者在书中反复强调，理解房地产市场的本质，比掌握一两个具体的投资技巧更为重要。他从历史的角度，回溯了房地产市场在全球范围内的发展演变，分析了不同国家和地区在不同历史时期，房价是如何波动的。这种宏观的历史视野，让我对当前中国房地产市场的某些现象，有了更深刻的理解。书中还深入探讨了“资产价格”的形成机制，以及它与价值之间的关系。作者认为，资产价格并非总是反映其内在价值，而可能受到多种因素的影响，包括市场情绪、政策导向、以及资金的流动性。这种关于“价格”与“价值”的辨析，让我对投资行为有了更审慎的态度。让我受益匪浅的是，作者在书中提出了一些“反直觉”的观点，比如，为什么有时候市场越是繁荣，越是需要警惕？为什么有时候看似无风险的投资，反而可能隐藏着巨大的危机？这些观点，挑战了我过去的固有认知，促使我用更加批判性的眼光去审视市场。
评分这本书的语言风格，充满了某种“哲学思辨”的色彩，它没有直接告诉我们“房价该不该跌”，而是引导我们去思考“为什么房价会涨”以及“涨到什么程度是合理的”。作者在书中探讨了“稀缺性”和“投资属性”如何共同推高了房价，以及这种推高是否可持续。他将房地产比作一种特殊的商品，它既满足了居住的刚性需求，又承载了财富增值的期望。而当“投资属性”被过度放大，而“居住属性”被边缘化时，市场就可能出现扭曲。让我印象深刻的是，作者在书中引入了“博弈论”的思维方式，去分析不同市场参与者之间的互动关系。比如，购房者、开发商、银行、政府，他们各自的利益诉求是什么？他们之间的博弈，又会如何影响房价的走向？这种多方博弈的视角，让对房地产市场的理解更加 nuanced。书中也涉及了一些关于“社会公平”的讨论，高房价是否加剧了贫富差距？它对社会阶层固化又会产生怎样的影响？这些深层次的社会问题，让这本书的价值超越了单纯的经济分析。
评分这本书给我带来的，是一种对未来城市发展模式的全新思考。作者并没有局限于房价这个单一的维度，而是将目光投向了城市化进程的未来走向，以及它对居住模式的深远影响。他探讨了城市人口的迁移规律，哪些城市会因为产业升级而吸引人才，哪些城市又可能因为人口流失而面临挑战。这种对城市未来发展的判断，直接影响着房地产市场的长期走势。书中还提到了“新基建”和“科技创新”对城市形态的重塑。比如，智能交通、智慧社区的普及，是否会降低人们对传统住房面积的需求？远程办公的兴起，是否会改变人们对城市地理位置的偏好？这些问题，都指向了房地产市场未来发展方向的变数。让我印象深刻的是，作者并没有给出明确的答案，而是鼓励读者去独立思考，去观察那些正在悄然发生的变化。他认为，未来的房地产市场，将不再是简单的供需关系，而是与城市的功能定位、产业结构、以及居民的生活方式息息相关。总而言之，这本书让我意识到，理解房价的未来，需要跳出房地产本身，去拥抱更广阔的城市发展和科技变革的浪潮。
评分在2019年看到这本2010年的书，荒谬至极，作者预测错了，房价依然坚挺。作者认为房价必跌的原因是土地市场混乱，又拿出香港美国日本房产泡沫的故事作为参考。但是，作者太相信市场经济规律了，中国的经济从来不是完全受市场因素影响的，作者根本没考虑到权力决策与国家宏观层面对房价的影响，格局太小了，所以判断错误！这本书的教训在于，在中国看问题，必须有大局观，并考虑到后发国家与中国权力结构对经济的特殊影响。
评分这本书拯救了我的学年论文啊~虽然整体趋势是对的，但是我对其中的有些观点不敢苟同。
评分不算写得很好，但美国、日本的案例还是挺好的。
评分资金-博弈的分析框架。关于投机的论述，我打算去市场上实地调查一下
评分4.5星，有做博弈各方的框架，有咨询师的全面调查和研究，准确的数据，对北京地产的研究非常详细。附录有香港、日本、美国的地产发展数据，还有很多图表。
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