目　　录
第一章　高房价：谁受益？谁受损？………………………………………………………／001
高房价下，受益的是谁，受损的又是谁？所谓的供求关系偏紧绝对不是高
房价的主要因素，推动房价“无限”上涨的主要动力是来自银行和投机者的充
沛的资金流，来自对政策的“博弈”，这是一场开发商和投机者的盛宴！
一　资金流—博弈………………………………………………………………………／002
二　供求非房价主因……………………………………………………………………／005
三　高房价受益者：地方政府…………………………………………………………／007
四　房价上涨受益者：开发商及投机者………………………………………………／012
五　高房价受损者：无房者、房奴、投机最后接盘者………………………………／014
第二章　地王！地王！………………………………………………………………………／017
地王！地王！又见地王！开发商义无反顾地高价拿地，为什么不担心成本
呢？原来他们可以……更有甚者莫过于央企！
一　土地市场乱象：囤地、修改规划、低保证金损失退地…………………………／018
二　2007年各大城市地王………………………………………………………………／019
三　2008年土地流拍……………………………………………………………………／026
四　2009年地王再现……………………………………………………………………／028
五　2009年央企地王……………………………………………………………………／033
第三章　中国式房价…………………………………………………………………………／035
上涨，狂涨，回调，疯涨！2007～2009年，演绎了惊心动魄、波澜壮阔的
中国式房价。
一　2007年上半年：房价上涨…………………………………………………………／036
二　2007年下半年：房价狂涨后滞涨…………………………………………………／046
三　2008年上半年：成交低迷…………………………………………………………／058
四　2008年下半年：房价下跌…………………………………………………………／067
五　2009年：房价飙涨…………………………………………………………………／078
第四章　香港房地产周期……………………………………………………………………／097
房价可以跌！1997～2000年，比中国内地土地更稀缺、需求更刚性的香
港，房价下跌了50%，误判房价趋势的当时最大地产商香港置业因此衰落，误
判房价趋势的演艺界明星因此破产。
一　1946～2003年香港房地产的五个周期……………………………………………／098
二　1997年房价泡沫分析………………………………………………………………／105
三　地产商香港置地衰落记……………………………………………………………／107
四　明星钟镇涛因1997年地产泡沫破产………………………………………………／110
第五章　日本房地产泡沫及经济大萧条……………………………………………………／114
有没有大幅下跌后再也没有涨回去的房价？ 1990年日本房价、地价到达
高位后，迅速下跌，房价跌幅达到80%，地价跌幅达到75%。20年后的今天，日
本很多地区的房价只有高位时的40%～50%。我们的疑问是，人多地狭的日本，
其“刚性需求”哪里去了呢？
一　日本房地产泡沫……………………………………………………………………／114
二　房地产泡沫原因……………………………………………………………………／117
三　泡沫破灭时期经济及对策…………………………………………………………／121
四　经济持续大萧条原因分析…………………………………………………………／125
第六章　美国1997～2009年房地产周期及次贷危机………………………………………／131
年迈的格林斯潘又被美国国会要求出来为次贷危机作证了！次贷危机引致
了1929年“大萧条”以来最严重的全球性金融危机，其实质不过是在房地产周
期作用下的房价下跌而已。有专家指出，此次房价调整的底部应该是1997年时
的房价，即“从哪里来，还到哪里去”。
一　美国百年房地产周期概述…………………………………………………………／131
二　1997～2009年美国房地产大周期…………………………………………………／135
三　美国房地产泡沫与抵押贷款金融体制……………………………………………／142
四　美国次贷金融危机及原因…………………………………………………………／154
第七章　投机泡沫与房地产周期……………………………………………………………／166
是谁推动了泡沫？是谁放大了泡沫？又是谁刺破了泡沫？是泡沫，终究要
破灭的，这是房地产周期的铁律。于是，日本房地产泡沫破灭了，美国房地产
泡沫也破灭了。中国呢？
一　投机泡沫……………………………………………………………………………／166
二　明斯基经济泡沫模型………………………………………………………………／167
三　索罗斯：反身性原理………………………………………………………………／169
四　罗伯特·希勒：泡沫放大机制……………………………………………………／170
五　美国房地产泡沫……………………………………………………………………／173
六　日本房地产泡沫……………………………………………………………………／175
七　房地产大周期………………………………………………………………………／175
八　哈里森房地产周期模型……………………………………………………………／178
第八章　房价必跌……………………………………………………………………………／180
房价收入比、房价租金比这两个国际上用来衡量房价高低的指标，在高得
离谱的中国房价面前，被认为“不符合中国国情”。正在进行的城市化被认为
将推动中国房价“长期”上涨。但是，“不符合中国国情”≠房价将永远“无
限”上涨，城市化≠高房价，未来三年，中国房价将毅然决然地进入下跌周期，
其下跌幅度之大，将是许多“预言家”始料未及的。
一　房地产体制不可持续………………………………………………………………／181
二　房价暴涨暴跌原因解析……………………………………………………………／182
三　可怕的房价泡沫……………………………………………………………………／184
四　高得离谱的房价……………………………………………………………………／185
五　城市化≠高房价……………………………………………………………………／192
六　中国房价进入下跌周期……………………………………………………………／193
第九章　房地产调控政策解析………………………………………………………………／195
如何调控暴涨的中国式房价？亿万股民所关心的导致股市暴涨暴跌的物业
税政策其实是无效的，多建中小套型住房、加息也是无效的调控政策。我们正
在实施的大幅提高第二套房首付比例及房贷利率、提高第一套房首付比例及房
贷利率、加大政府保障性住房建设等才是有效的调控政策。
一　物业税无效…………………………………………………………………………／196
二　多建中小套型住房无效……………………………………………………………／196
三　加息无效……………………………………………………………………………／198
四　大幅提高第二套房首付比例及房贷利率…………………………………………／200
五　提高第一套房首付比例及房贷利率………………………………………………／201
六　公布地方政府土地收支……………………………………………………………／202
七　清理开发商所囤土地………………………………………………………………／203
八　加大政府保障性住房建设…………………………………………………………／204
九　房价下跌时慎用货币政策及财政政策……………………………………………／205
附录　房价数据………………………………………………………………………………／208
一　全国2004～2009年房价……………………………………………………………／208
二　北京2004～2009年房价……………………………………………………………／209
三　上海2004～2009年房价……………………………………………………………／214
四　重庆2004～2009年房价……………………………………………………………／216
五　天津2004～2009年房价……………………………………………………………／217
六　广州2007～2009年房价……………………………………………………………／220
七　深圳2007～2009年房价……………………………………………………………／222
八　杭州2007～2009年房价……………………………………………………………／223
九　武汉2007～2009年房价……………………………………………………………／225
十　厦门2007～2009年房价……………………………………………………………／226
附表1　全国、北京、上海、天津、重庆2004～2009年住宅成交数据 …………………／227
附表2　深圳、广州、杭州、厦门、武汉2007～2009年住宅成交数据 …………………／229
写在后面的话…………………………………………………………………………………／231
· · · · · · (收起)