目 錄
第一章 高房價：誰受益？誰受損？………………………………………………………／001
高房價下，受益的是誰，受損的又是誰？所謂的供求關係偏緊絕對不是高
房價的主要因素，推動房價“無限”上漲的主要動力是來自銀行和投機者的充
沛的資金流，來自對政策的“博弈”，這是一場開發商和投機者的盛宴！
一 資金流—博弈………………………………………………………………………／002
二 供求非房價主因……………………………………………………………………／005
三 高房價受益者：地方政府…………………………………………………………／007
四 房價上漲受益者：開發商及投機者………………………………………………／012
五 高房價受損者：無房者、房奴、投機最後接盤者………………………………／014
第二章 地王！地王！………………………………………………………………………／017
地王！地王！又見地王！開發商義無反顧地高價拿地，為什麼不擔心成本
呢？原來他們可以……更有甚者莫過於央企！
一 土地市場亂象：囤地、修改規劃、低保證金損失退地…………………………／018
二 2007年各大城市地王………………………………………………………………／019
三 2008年土地流拍……………………………………………………………………／026
四 2009年地王再現……………………………………………………………………／028
五 2009年央企地王……………………………………………………………………／033
第三章 中國式房價…………………………………………………………………………／035
上漲，狂漲，迴調，瘋漲！2007～2009年，演繹瞭驚心動魄、波瀾壯闊的
中國式房價。
一 2007年上半年：房價上漲…………………………………………………………／036
二 2007年下半年：房價狂漲後滯漲…………………………………………………／046
三 2008年上半年：成交低迷…………………………………………………………／058
四 2008年下半年：房價下跌…………………………………………………………／067
五 2009年：房價飆漲…………………………………………………………………／078
第四章 香港房地産周期……………………………………………………………………／097
房價可以跌！1997～2000年，比中國內地土地更稀缺、需求更剛性的香
港，房價下跌瞭50%，誤判房價趨勢的當時最大地産商香港置業因此衰落，誤
判房價趨勢的演藝界明星因此破産。
一 1946～2003年香港房地産的五個周期……………………………………………／098
二 1997年房價泡沫分析………………………………………………………………／105
三 地産商香港置地衰落記……………………………………………………………／107
四 明星鍾鎮濤因1997年地産泡沫破産………………………………………………／110
第五章 日本房地産泡沫及經濟大蕭條……………………………………………………／114
有沒有大幅下跌後再也沒有漲迴去的房價？ 1990年日本房價、地價到達
高位後，迅速下跌，房價跌幅達到80%，地價跌幅達到75%。20年後的今天，日
本很多地區的房價隻有高位時的40%～50%。我們的疑問是，人多地狹的日本，
其“剛性需求”哪裏去瞭呢？
一 日本房地産泡沫……………………………………………………………………／114
二 房地産泡沫原因……………………………………………………………………／117
三 泡沫破滅時期經濟及對策…………………………………………………………／121
四 經濟持續大蕭條原因分析…………………………………………………………／125
第六章 美國1997～2009年房地産周期及次貸危機………………………………………／131
年邁的格林斯潘又被美國國會要求齣來為次貸危機作證瞭！次貸危機引緻
瞭1929年“大蕭條”以來最嚴重的全球性金融危機，其實質不過是在房地産周
期作用下的房價下跌而已。有專傢指齣，此次房價調整的底部應該是1997年時
的房價，即“從哪裏來，還到哪裏去”。
一 美國百年房地産周期概述…………………………………………………………／131
二 1997～2009年美國房地産大周期…………………………………………………／135
三 美國房地産泡沫與抵押貸款金融體製……………………………………………／142
四 美國次貸金融危機及原因…………………………………………………………／154
第七章 投機泡沫與房地産周期……………………………………………………………／166
是誰推動瞭泡沫？是誰放大瞭泡沫？又是誰刺破瞭泡沫？是泡沫，終究要
破滅的，這是房地産周期的鐵律。於是，日本房地産泡沫破滅瞭，美國房地産
泡沫也破滅瞭。中國呢？
一 投機泡沫……………………………………………………………………………／166
二 明斯基經濟泡沫模型………………………………………………………………／167
三 索羅斯：反身性原理………………………………………………………………／169
四 羅伯特·希勒：泡沫放大機製……………………………………………………／170
五 美國房地産泡沫……………………………………………………………………／173
六 日本房地産泡沫……………………………………………………………………／175
七 房地産大周期………………………………………………………………………／175
八 哈裏森房地産周期模型……………………………………………………………／178
第八章 房價必跌……………………………………………………………………………／180
房價收入比、房價租金比這兩個國際上用來衡量房價高低的指標，在高得
離譜的中國房價麵前，被認為“不符閤中國國情”。正在進行的城市化被認為
將推動中國房價“長期”上漲。但是，“不符閤中國國情”≠房價將永遠“無
限”上漲，城市化≠高房價，未來三年，中國房價將毅然決然地進入下跌周期，
其下跌幅度之大，將是許多“預言傢”始料未及的。
一 房地産體製不可持續………………………………………………………………／181
二 房價暴漲暴跌原因解析……………………………………………………………／182
三 可怕的房價泡沫……………………………………………………………………／184
四 高得離譜的房價……………………………………………………………………／185
五 城市化≠高房價……………………………………………………………………／192
六 中國房價進入下跌周期……………………………………………………………／193
第九章 房地産調控政策解析………………………………………………………………／195
如何調控暴漲的中國式房價？億萬股民所關心的導緻股市暴漲暴跌的物業
稅政策其實是無效的，多建中小套型住房、加息也是無效的調控政策。我們正
在實施的大幅提高第二套房首付比例及房貸利率、提高第一套房首付比例及房
貸利率、加大政府保障性住房建設等纔是有效的調控政策。
一 物業稅無效…………………………………………………………………………／196
二 多建中小套型住房無效……………………………………………………………／196
三 加息無效……………………………………………………………………………／198
四 大幅提高第二套房首付比例及房貸利率…………………………………………／200
五 提高第一套房首付比例及房貸利率………………………………………………／201
六 公布地方政府土地收支……………………………………………………………／202
七 清理開發商所囤土地………………………………………………………………／203
八 加大政府保障性住房建設…………………………………………………………／204
九 房價下跌時慎用貨幣政策及財政政策……………………………………………／205
附錄 房價數據………………………………………………………………………………／208
一 全國2004～2009年房價……………………………………………………………／208
二 北京2004～2009年房價……………………………………………………………／209
三 上海2004～2009年房價……………………………………………………………／214
四 重慶2004～2009年房價……………………………………………………………／216
五 天津2004～2009年房價……………………………………………………………／217
六 廣州2007～2009年房價……………………………………………………………／220
七 深圳2007～2009年房價……………………………………………………………／222
八 杭州2007～2009年房價……………………………………………………………／223
九 武漢2007～2009年房價……………………………………………………………／225
十 廈門2007～2009年房價……………………………………………………………／226
附錶1 全國、北京、上海、天津、重慶2004～2009年住宅成交數據 …………………／227
附錶2 深圳、廣州、杭州、廈門、武漢2007～2009年住宅成交數據 …………………／229
寫在後麵的話…………………………………………………………………………………／231
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收起)
