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页数:986

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出版时间:2006-6

价格:860.00元

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isbn号码:9787503663161

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• 土地登记
• 不动产登记
• 法律法规
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• 指南

土地登记手册（上、下） 本书旨在全面、系统地阐述土地登记的理论基础、法律框架、实务操作与前沿发展，为土地管理、不动产登记、国土规划及相关法律服务领域的专业人士提供一本权威且实用的操作指南与理论参考。 --- 上册：理论基础与法律规范体系 第一章 土地登记的时代背景与理论基石 1.1 土地制度的演变与不动产登记的必然性 本章深入剖析了从传统土地所有权制度向现代不动产权利体系转型的历史脉络。重点阐述了工业化、城市化进程对土地管理提出的新要求，以及明确产权、保障交易安全在市场经济中的核心地位。讨论了土地登记作为国家不动产治理体系“牛鼻子”的关键职能，分析了信息社会背景下“房地合一”、“地随房走”等新理念对传统登记模式的冲击与重塑。 1.2 土地登记的核心理论模型 探讨了土地登记的公信力原则、公示原则、严格审查原则的内在逻辑与相互关系。详细解析了登记的宣告效力、对抗效力及可信赖性（信赖保护）在不同法律体系下的具体体现。引入登记制度的经济学分析视角，论证了高效、透明的土地登记如何降低交易成本、提高资源配置效率。 1.3 土地权利体系的构成与界定 系统梳理我国现行法律体系中涉及的土地权利种类，包括国有土地使用权、集体土地所有权、宅基地使用权、地役权、居住权等。重点区分了用益物权与债权关系的界限，对不同权利的设立、变更、转让和消灭的法律要件进行了详尽的辨析，特别是对于新增的居住权，结合最新司法实践进行了深入解读。 1.4 土地权属调查与界址点成果的法律地位 详细阐述了土地权属调查作为登记前置环节的重要性。分析了地籍资料的法律效力，包括宗地草图、地籍测量成果等在法庭或行政仲裁中的证明力层级。论述了界址点坐标数据的精度要求及其对不动产权利界限的确定作用，强调了界址点成果的动态维护与变更管理。 --- 第二章 土地登记的法律规范框架 2.1 《物权法》与《不动产登记暂行条例》的核心解读 本章聚焦于我国不动产登记领域的核心法规。对《物权法》中关于不动产登记的强制性规定、登记生效主义与登记对抗主义的适用场景进行了细致梳理。深入解读《不动产登记暂行条例》中关于登记机构的设立、登记的种类（初始、变更、注销、异议、更正登记）以及登记流程的法定要求，明确各级政府部门的职责边界。 2.2 土地登记的行政管理与部门协作机制 梳理了自然资源管理部门、住建部门、司法机关在土地登记链条中的角色定位。探讨了不动产登记信息共享的法律障碍与技术路径，重点分析了不动产登记信息查询的授权范围和保密制度的构建，确保信息安全与便民服务的平衡。 2.3 土地他项权利登记的法律适用 专题研究抵押权、地役权在他项权利登记中的具体操作规范。详细列举了土地抵押合同的必备条款、抵押权的设立要件，以及他项权利登记的顺位确定规则。针对土地使用权抵押与地上建筑物抵押的合并登记问题，提供了法律依据和实务操作建议。 2.4 土地登记中的法律责任与救济途径 分析登记机构在信息采录、审查、记载过程中可能存在的过错责任认定。详细介绍了利害关系人对登记行为提起行政复议或行政诉讼的程序要求。重点讲解了“善意取得”制度在土地登记中的适用条件与限制，以及因登记错误导致的损害赔偿请求的诉讼时效与举证责任分配。 --- 下册：实务操作与技术应用 第三章 不动产登记流程的标准化操作 3.1 土地使用权首次登记（初始登记）的操作细则 本章以国有建设用地使用权首次登记为例，详尽分解了申请受理、材料形式审查、实地勘测（如需）、审核、缮册、登簿和发证的全过程。重点解析了土地出让合同、划拨决定书等权源文件在登记流程中的法律效力审查要点。针对不同类型的土地使用权（出让、划拨、协议），区分了不同的审查侧重点。 3.2 土地权利变更登记的复杂情形处理 系统梳理了分割、合并、分宗、合宗等宗地形态变更的登记要求。针对企业改制、资产重组、破产清算中涉及的土地使用权转移登记，提供了股权转让与不动产转移的衔接操作指引。详细分析了法人或非法人组织名称变更、住所地变更等不影响权利内容的记载要求。 3.3 土地登记信息更正与异议登记的实务技巧 区分了“登记错误”与“登记不当”的法律含义。针对权利人、利害关系人申请更正登记的程序，强调了证据链的完整性要求。深入讲解了异议登记的设立目的、登记期限、登记后的法律效果，以及如何应对因异议登记导致的交易受阻问题。 3.4 土地使用权和建筑物抵押的联合登记实务 作为房地产金融的核心环节，本章详细规定了抵押登记的材料清单、抵押合同中关于清偿顺序的约定审查。分析了“带押过户”等金融创新模式下，登记机构需履行的多方会审与信息协同要求，以及抵押权顺位变更登记的法定条件。 --- 第四章 地籍信息系统与数字化转型 4.1 地籍数据库的构建与维护标准 探讨了地籍信息系统（LIS/CORS）的技术架构与数据标准。重点阐述了空间数据库（GDB）中矢量数据、属性数据、拓扑关系数据的一致性维护要求。分析了地籍图件与登记簿册的法律衔接机制，确保二者具有同等的法律效力。 4.2 土地登记与测绘技术的集成应用 详细介绍了RTK/CORS技术在宗地界址点复核中的应用，以及三维地籍空间模型的构建基础。讨论了高精度测量成果在确定地下空间使用权、分层分单元登记中的技术转化路径，强调了测量成果的质量控制体系。 4.3 电子证照与网上申请的实践挑战 分析了电子不动产权证书的法律效力、生成流程与安全存储机制。探讨了不动产登记“一窗受理、信息共享”改革中，线上申请的身份核验、电子签名及业务流转的规范化要求，为提升登记效率提供了技术层面的解决方案。 4.4 集成管理与智慧监管的前瞻研究 展望未来土地登记的发展方向，包括区块链技术在不动产登记中的潜力应用，以及如何利用大数据对土地使用情况进行事中、事后监管。分析了基于登记数据进行的土地利用效率评估模型，为政府宏观决策提供数据支撑。 --- 附录： 土地登记常用法律法规摘录、不动产登记业务流程图解、常用文书格式样本。 本书适用于： 各级自然资源和不动产登记管理部门工作人员、国土规划与测绘技术人员、从事土地法律事务的律师、公证员以及相关高校师生。

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我不得不承认，当我合上这本书时，脑海中浮现的不是知识的充实感，而是一种对时间流逝的扼腕。我本期望获得一套系统化的、包含案例分析和疑难解答的实战指南。例如，在处理共有产权房的继承问题时，应当遵循哪些最新的司法解释？在进行集体土地使用权的流转过程中，如何确保程序的合规性和透明度？这些实际操作中经常遇到的“卡点”，这本书完全没有提供深入的剖析或建设性的建议。它更像是一个理论的概述，停留在“应该做什么”的层面，却回避了“如何才能做好”的复杂性。如果你是一位刚踏入这个领域的新人，试图通过它建立起一个坚实的知识框架，你最终会发现，你所建立的框架是空中楼阁，缺乏最关键的支撑结构。那些看似详尽的章节，实际上都是在绕开真正棘手和具有挑战性的现实问题。

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这本所谓的“土地登记手册（上、下）”完全没有触及我关心的核心问题。我原本以为这会是一本详尽阐述现代不动产产权体系如何运作、涉及哪些复杂的法律条文和技术标准的权威指南。然而，书中的内容似乎停留在非常基础的、甚至是历史性的描述层面，对于如何处理复杂的跨界土地纠纷、数字时代下土地信息的安全与共享机制，几乎只字未提。翻阅起来，感觉像是在看一本旧时代的行政规章汇编，充满了过时的术语和冗长的程序说明，对于一个在实际操作中需要应对快速变化的土地市场和日益精细化的产权界定的专业人士来说，简直是食之无味弃之可惜。特别是关于土地估价和市场动态分析的部分，完全是空白，这让我对出版者的专业性产生了深深的怀疑。如果仅仅是想了解古代的土地丈量方法，或许可以勉强应付，但若指望它能为当下的土地管理提供任何前瞻性的指导或实用的操作技巧，那无疑是缘木求鱼。我期待的是一部能够引领行业发展的工具书，而不是一本故纸堆里的翻版。

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从文学性的角度来看，这本书的文字风格也极其晦涩和官僚化。它充斥着大量的“鉴于此”、“根据相关规定”、“应予明确”这类毫无感情色彩的套话，使得阅读过程变得异常枯燥乏味。我尝试去理解其中一些复杂的法律概念是如何在实践中被简化或变通的，但作者似乎完全没有意识到，知识只有通过生动的阐述和具体的场景代入，才能真正被读者吸收和理解。这本书给人的感觉是，它写给的不是一个需要解决实际问题的人，而是一个需要向上级汇报的公务员。哪里有对土地权属变更过程中可能出现的伦理困境的探讨？哪里有关于如何平衡个人利益与公共利益的哲学思辨？完全没有。它将一个本应充满社会、经济、法律等多维度互动的领域，描绘成了一张僵硬的行政流程图，让人感到窒息。

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坦白讲，这本书的价值更多地体现在它所“缺失”的内容上，这听起来可能有些讽刺。它像一个精心包装却内容空洞的盒子。我花费了大量的精力去查找关于国际土地登记标准（如FICD或ACLIS框架）与国内实践的对比分析，希望了解我们在国际接轨方面存在的差距和努力方向，但这些宏大的视野在这套手册中荡然无存。它完全局限于一个非常狭隘的、近乎静止的内部视角。对于那些希望了解土地登记系统如何适应全球化和信息化的洪流的读者来说，这本书无异于一剂强效的镇静剂——它让你停留在过去，沉浸在一套陈旧的、缺乏活力的体系中，丝毫感受不到外部世界的变化和进步。总而言之，它未能提供任何可以激发思考或引导创新的内容，仅仅是提供了一堆需要用放大镜才能辨认的过时细节。

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老实说，我对这套“手册”的结构和叙事逻辑感到极度困惑。上下两册的划分似乎是武断的，内容上并没有形成清晰的递进关系或者主题的完整闭环。上册似乎花费了大量的篇幅去描述一些宏观的政策背景，这些信息在任何一本入门级的地理信息系统（GIS）或公共管理教材中都能找到，毫无新意。而下册的处理则更加令人费解，它突然转向了对某些地方性法规的冗长引用，仿佛是不同作者在不同时间点拼凑起来的文稿。最让我失望的是，对于现代土地登记中至关重要的信息技术应用，比如区块链在产权登记中的潜力、无人机测绘数据的整合流程，全书只用了寥寥数语带过，那种敷衍的态度简直让人忍无可忍。阅读体验极差，我需要不断地在不同章节间跳转，试图寻找逻辑的线索，但最终只是徒增烦躁。这根本不配被称为“手册”，更像是一份未经整理的资料汇编，需要读者自己去费力地梳理和提炼，而提炼出来的“精华”也极其有限。

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