序／III
第一章增量市场风起云涌，存量市场朝阳初升
第一节/中国房地产正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期
一、未来十年增量市场会持续处于高位平台期/3
二、中国房地产开始进入存量房时代/18
三、存量市场全面崛起需要三大条件/24
第二节/存量市场的六大新特征
一、从“增量开发”到“存量改造”/31
二、从“短平快运作”到“持有运营”/31
三、从“空间为王”到“内容为王”/32
四、从“吃硬饭”到“吃软饭”/33
五、从“+时代”到“家时代”/34
六、从“产销模式”到“资管模式”/36
第三节/存量市场的四大掘金机会
一、掘金存量开发：“城市更新”与“楼宇经济”/37
二、掘金存量运营：新生活、新办公、新商业/40
三、掘金社区服务：后服务市场潜力巨大，得用户者得未来/47
四、掘金资产证券化：金融崛起，加速盘活存量/49
第二章新空间：存量运营，从“物理空间”到“内容生产”
第一节商业地产：消费升级下的存量商业物业盘活
一、从功能商业到精神商业，精神消费成为刚需/53
二、商业运营三大痛点：外部冲击、物业缺陷和运营困境/54
三、商业地产运营破局三大方向：业态重组、产品优化和运营创新/62
四、商业物业未来的发展趋势/101
五、典型案例——日本永旺湖城/107
第二节/联合办公：提升空间密度和衍生价值的新办公物种
一、移动互联网时代的到来与小微创业企业的兴起，催生了新型办公需求/118
二、联合办公四类运营模式与两大关键点/123
三、联合办公空间内容生产的四种模式/126
四、典型案例/152
第三节/公寓：租赁是一种新生活方式
一、市场变了，观念变了，需求变了/161
二、四类玩家、两大模式/163
三、公寓内容生产的四种形式/169
四、公寓内容创新的难点/203
五、典型案例/206
第三章新服务：社区O2O，得用户者得未来
第一节/社区O2O领域万众创新，三大流派争相斗艳
一、第三方综合平台/233
二、垂直服务平台/236
三、物业管理平台/238
第二节/房企切入社区O2O服务的经验教训
一、经验：打牢根基、善借资源、利用技术与循序渐进/242
二、教训：杜绝“抢蛋糕”和“甩包袱”心态，线上线下都要强/249
第三节/房企社区O2O突围的三大方向
一、自建平台，大力发展社区O2O，实现盈利最大化/259
二、借助外力，与行业先进平台绑定/264
三、不忘初心，立足于服务地产主业/267
第四节/典型案例
一、彩生活：把社区服务做到家/270
二、美国FirstService/279
第四章新金融：存量资产证券化,从“产销模式”到“资管模式”
第一节/资产证券化的基本特点和实施过程
一、资产证券化的基本过程和参与主体/291
二、资产证券化的主要特征及其本质/298
三、资产证券化和传统企业证券化的区别/310
第二节/当前中国存量资产证券化概况
一、我国的房地产ABS由证监会主管/313
二、我国房地产ABS的历史与类型/316
三、我国房地产存量市场证券化的概况/318
第三节/资产证券化的交易基础和产品结构
一、物业费ABS的交易结构/330
二、租金收益权ABS的交易结构/334
三、REITs的交易结构/337
第四节/实施资产证券化的核心能力
一、优质基础资产的获取能力/344
二、信用增级的能力/352
三、收益权的实现和保障机制/355
四、投后管理的能力/355
第五节/资产证券化当前面临的难点和痛点
一、法律法规不完善
二、投资回报率缺乏吸引力/374
三、专业性人才严重不足/378
四、参与机构多，发行效率低/382
五、重主体信用，轻基础资产/385
六、夹层劣后缺乏专业投资者/388
七、二级市场流动性还非常差/390
第六节/资产证券化经典案例
一、案例一：物业费ABS——招商创融—金科物业资产支持专项计划1号/394
二、案例二：租金收益权ABS——中信—茂庸租金债权信托计划/402
三、案例三：国内首单公募REITs——鹏华前海万科REITs/411
四、案例四：商业“轻资产”代表——凯德PE+REITs模式/421
五、案例五：买入、修复、卖出的黑石模式——杠杆收购+IPO/426
后记/437
参考文献/439
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